A cikksorozat előző részét ott fejeztük be, hogy tisztáztuk, pontosan mit is kell érteni magán a tervezési folyamaton.

A vitás esetek sem szerződéssel, sem mással nem küszöbölhetőek ki teljesen, de érdemes volna olyan megoldást találni, ami mindkét fél számára csökkenti az anyagi kockázatokat. A tervezési megbízás visszavonása, szerződésbontás vagy egyszerűen csak vita a legtöbbször az engedélyezési tervi fázisban fordul elő. A magánlakásépítésben az engedélyezési tervszakasz alapvetően 3 alszakaszra osztható, az egyszerű bejelentéssel létesíthető épület esetében viszont kimarad az engedélyeztetés, helyét a kiviteli tervek veszik át.

1. előkészítő szakasz

Ez foglalja magában a tervezési program összeállítását, előkészítő munkák elvégzését, amik nem tartalmaznak tervezési munkarészt és nem kapcsolódik hozzájuk építészeti szerzői jogi következmény. Ilyen pl. a geodéziai felmérés, talajmechanika, meglévő épület felmérése, telek, környezet 3D-s modellezése. Ezek mind olyan munkarészek, amiknek a munkadíját célszerű külön meghatározni és amiknél a dokumentumokat CAD formátumban megkapja a megrendelő (ezen tervek esetében pl. dwg-t, 3D (pl. terep)model esetén valamilyen elfogadott szabvány szerinti formában (dwg, ifc, stb) célszerű választani). Mindenféle szerzői jogi megfontolás nélkül, akár mással is folytathatja a terveztetést.

2. koncepció szakasz

A tervezési program és a helyszíni adottságok alapján tervkoncepció kidolgozása, mely a telken való elhelyezkedéstől egészen az energetikai tulajdonságokig, a gazdaságossági mérlegelésig illetve a részletes 3d-s model elkészítéséig terjed. Ez maga a tényleges tervezési szakasz, amihez aztán a szerzői jog is fog kötődni. Ebben a szakaszban a szerződés szerinti számban készülhet több (akár egymástól lényegesen különböző) alapváltozat, majd a kialakult koncepcióhoz több alváltozat a tömegalkotásra, homlokzatkialakításra, színekre, fedésekre vonatkozóan. Ennek darabszámát, formáját … stb. célszerű a tervezési szerződésben egyedileg meghatározni.

A tervezési folyamat ezen szakaszában a tervezést nyomonkövető építtető érzékelheti, hogy a tervezés az általa elképzelt úton halad, és ha azt érzékeli, hogy a tervező nem úgy és nem azt tervezi számára, mint amiben megállapodtak vagy egyszerűen más fajta épületet képzelt el, mint amire eredetileg gondolt, akkor lehetősége van ezt a folyamatot egyszerűen, különösebb kockázatok nélkül megszakítani és a szerződést felbontani.
Mivel minden tervezési munkát egyedinek kell tekinteni és a végleges koncepció kidolgozásának előre nehezen meghatározható a tényleges időszükséglete, ezért ezen szakasz tervezési díj részét érdemes pl. időalapon felosztani. A tervezési szerződésben, erre a szakaszra meghatározott tervezési díjat az erre a szakaszra előre becsült idő függvényében – mondjuk 1-2-3-4 hetekkel számolva – kell elosztani (egyenlő arányban). A tervezési folyamatot természetes ehhez igazítva pontosan ütemezni kell: pl. változatok száma, 3D-s modellezés, energetikai, gazdaságossági kérdések…stb.

Példa  tételezzük fel, hogy a koncepcióalkotásra (tényleges tervezésre) 200 eFt-ban állapodunk meg. Ha az erre a szakaszra szánt idő mondjuk 8 hét, és 2 hetes alszakaszokra bontjuk, akkor

200 eFt/4= 50.000Ft/2 hét. Vagyis 2 hetente 50 eFt kerül kifizetésre (mindig a terminus végén).

ha a szerződésben ennél nagyobb időt határoznánk meg, mondjuk 4 hónapot, akkor a kifizetések így alakulnak

200 eFt/8= 25 eFt/2hét, de ilyen alacsony összegnél a 2 hét helyett lehetne 1 hónapot is meghatározni.

ha viszont valamiért sokkal gyorsabb tervezésre volna szükség, akkor pl. 3 hét esetén lehetne hetes terminust megállapítani

200 eFt/3= 66,6 eFt/hét összeg jön ki. 

(a fentiek elsősorban az elszámolás módját jelentik, nem feltétlenül esnek egybe a tényleges számlázási ütemekkel)

Mindegyik esetben az építtető már menet közben látni fogja, miképpen alakul a tervezés állapota, ha nincs megelégedve, bármelyik terminus végén megszakíthatja ezt.

Szélsőséges esetben ez azt is jelenti, hogy ha az első ütemben kapott első vázlat az építtetőnek annyira nem tetszik, akkor felbonthatja a szerződést, a tervező viszont csak egyetlen (és első) vázlatba ölt munkát bukja el (ha mindez az első fizetési ütem előtt következik be). Adott esetben az építtető vesztesége csak annyi, amennyit időarányosan kifizetett, kockázata annyi, hogy meg tudja-e állapítani, hogy ha nem tetszik neki a tervezés menete, mikor szálljon ki, a tervező kockázata pedig az utolsó terminus összege. Cserében az építtetőnek nem kell attól tartania, hogy olyanért fizessen teljes összeget, amire nincsen szüksége, illetve a tervezőnek sem kell attól tartania, hogy a (csak részben) megtervezett ház esetén nem jut hozzá az arányos tervezési díjához, esetleg pereskednie kellene ezért.

határidő csúszás

Mi történik, ha a tervezés közben látszik, hogy a tervező nem fogja tudni tartani az ütemezést?Amennyiben késik, úgy az építtetőnek jogában áll ugyanúgy késve fizetni. Az építtető választhat, hogy szerződést bont, vagy elfogadja a határidőcsúszást, hiszen ennek okozója bármelyik fél lehet. Ezzel kiiktathatjuk a rendszerből azt a vitát, hogy egy nagyobb összeg sorsa vita tárgyát képezze.

vita helyett részletes ütemezés

A szerződésbontást továbbra is bármelyik fél kezdeményezheti, a kockázat minimális. Ha tervező nem tud olyat tervezni, ami az építtetőnek nem tetszik, az építtető felbonthatja a szerződést. A másik oldalról viszont ha a tervező azt vélelmezi, hogy pl. az építtető valamiért nem akar fizetni, akkor ő is kezdeményezheti a szerződésbontást.

A szerződésben vállalhatják a szerződő felek, hogy ilyen megállapodás esetén kiiktatják a szerződésből (csak erre a tervezési szakaszra vonatkozóan) a peres eljárás lehetőségét. Ez a megoldás természetesen nem venné el a szerződő felek jogát a tervezés egyéb szakaszaira (engedélyeztetési szakasz, kiviteli tervi szakasz) vonatkozóan a peres eljárás indítására, de annak bekövetkeztét jelentősen csökkenti.

mit hasznosíthatunk egy félbehagyott tervezésből?

A megszakított tervezés esetén sokan úgy vélik, hogy „előről kezdik”, pedig nem. Ahogy mondani szokták a negatív tapasztalat is tapasztalat és most ne feltételezzünk rosszindulatot, képzeljük el, hogy mindenki jó szándékú és az előírások szerint teszi a dolgát. Ez azonban önmagában még nem garancia arra, hogy a tervezési folyamat legvégén azt kapja az építtető, amit elképzelt / feltételezett / amire szüksége van…stb. Ugyanakkor az építtetőknek is el kell fogadni azt, hogy a tervezési tevékenység során számos olyan összefüggés, ismeret és tapasztalat kerül a tervezőtől az ő birtokába, amit egy esetleges szerződésbontás után másutt mással igencsak kamatoztatni tud. Bizonyos öszefüggések, megoldások letisztázottak, ismerté válik, hogy problémás esetben miképpen lehet megfelelni az előírásoknak…stb. Ezek mind olyan ismeretek lehetnek, amik kidolgozása, megoldása egy újrakezdett terveztetés során ismételten időt vesznek igénybe az új tervezőnek.

volt egy olyan problémás adottságokkal rendelkező, félbemaradt munkám, ahol kapcsolatba kerültem a tervezést folytató kollégával, aki elmondta, hogy hozzá már nagyon „kikupálódva” jött az építtető. Ugyan nem mutatta meg az általam készített terveket, de gyakorlatilag szóban minden olyat elmondott róla, ami tetszett neki benne, hasonlóképpen energetikailag is annyira felkészült lett, hogy számos részletben már szakmai szemmel is kész megoldással jött hozzá.

szerzői jogi kérdések

ez az a szakasz, ahol létrejön az egyedi produktum, amit a szerzői jog már véd. Hogy ez pontosan mikor következik, az sok esetben vitatott. Számomra, és ez legyen kizárólag egyéni vélemény, ez akkor következik be, ha az alaprajzok után megtervezésre került az épülettömeg is, (akár csak vázlatosan is) vagyis már beszélhetünk épületről. Bizonyára lehetne korábbról is datálni, de találkozott már valaki olyannal, hogy pl. egy nappali-étkező-konyha kapcsolatot valaki sikeresen megvédett pusztán a szerzői jog oldaláról? Ez itt és most annyiban érdekes, hogy ebben a tervszakaszban igyekezni kell egzaktul megfogalmazni, hogy milyen készültség esetén keletkezik a szerzői jog, ami már a jellegéből adódóan túlmutat a konkrét tervezési szerződésen, hiszem külön jogszabályok vonatkoznak rá.

3. engedélyeztetési szakasz

a megrendelő által elfogadott alaprajzi elrendezés, szerkezeti kialakítás, 3D..stb alapján a jogszabályban előírt formában történő feldolgozás abból a célból, hogy építési engedélyezési tervként az építési hatósághoz benyújtható legyen, ennek érdekében el kell készíteni a jogszabály által előírt terveket, műszaki leírásokat és számításokat. Ebben a tervszakaszban már a korábban elfogadott koncepció szerint történik a feldolgozás, új megoldások, szerkezetek már nem kerülnek bele a tervekbe, csak a korábbiak részletesebb kifejtése.

A fentiek alapján erre a szakaszra viszonylag könnyű meghatározni időtartamot és mivel itt már nincs érdemi befolyása az építtetőnek, a teljesítést illetően kötbért célszerű meghatározni. Erre a tervezési szakaszra természetesen már vontakozna a peres eljárás lehetősége (pl. arra az esetre, ha pl. a tervező hibájából nem engedélyezhető a terv vagy miatta elhúzódó engedélyeztetés jelentős érdeksérelmet okozna).

Ezen szakasznak nem csak az időszükséglete, hanem a tervezési díj része is könnyen becsülhető az elkészítendő tervlapok, leírások, számítások ismeretében. Itt csak is akkor történhet részteljesítést követő kifizetés, ha ez a tervszakasz lezárul és ez a komplett engedélyezési tervdokumentáció rendelkezésre áll. Annak benyújtása a jogszabály szerint már az építtető feladata, de meghatalmazással átvállalhatja a tervező is, ennek esetleges díjazása megállapodás kérdése.

Számos esetben az építtetők kikötnek egy olyan fizetési ütemet, miszerint az utolsó részt csak akkor fizetik ki, ha megvan az jogerős építési határozat. Nos a fentiek szerint ez felesleges, mivel ha a tervező hibájából meghiusulna az építési engedély, akkor jó eséllyel a tervező elmarasztalhatóvá válik, akár szerződésszegés akár hibás teljesítés okából, ezt pedig a jog elég jól szabályozza. Ilyen esetben olyan kártérítési igény is felmerülhet, mely nagyságrendjében jelentősen meghaladja a visszatartott ütem összegét, sőt akár a teljes tervezési szerződés összegét is.

A másik ok sokkal prózaibb. Az építési engedély kiadása, különösen a jogerős építési engedély kiadása szakmailag elvárható tervezői közreműködés esetén is kiszámíthatatlan. Ismerünk olyan önkormányzatokat, ahol a jog által előírt időtartamot az építési hatóságok jelentősen meghaladják és ezen időszakra a tervezőnek nincs sem ráhatása, sem felelőssége. A jogerős engedély kiadása további időbeni kockázatokat rejt magában, elég egy sok lakásos szomszédos társasház, hol az egyes résztulajdonos esetében pl. felmerül egy örökösödési ügy és hónapokra blokkolni képes a jogerő kiadását.

2016. július 1.

2016-tól jelentősen megváltozott az új, 300 m2-nél nem nagyobb lakóépületek hatósági ügyintézése, így ezeknél (de csak ezeknél) az engedélyezési szakasz lényegében kimarad. Tervezői oldalon annyi a változás, hogy nem kell egy olyan tervet elkészíteni, ami egyébként senkinek sem hiányzik.

A tervezés a koncepcióalkotás után egyből kiviteli tervezésben folytatódik, ami jelenetős építtetői részvételt is feltételez és kiiktatja az engedélyezési és a kiviteli terv közötti különbségeket. Minden döntés, egyből a kiviteli tervben realizálódik, egyből lesz szakági vonzata.

A jelenleg hatályos rendelkezések szerint az egyszerű bejelentéssel készült (kiviteli) terveket csak a tervező töltheti fel az e-naplóba. Ezt megelőzően az építtető megnyitja az e-naplót és ott meghívja a tervezőt. Mindez azért érdekes, mert a kivitelezés a tervek tervező általi feltöltése és az építtető általi készenlétbe helyezési kérelmét követően kezdhető meg. Ha a tervező nem tölti fel a terveket, a kivitelezés nem kezdődhet el. Ezzel sokan nincsenek még tisztában, pedig fontos, mert mint sok mindennel, ezzel is vissza lehet élni.

Még elég kevés idő telt el 2016. július 1. óta, nincsenek még tapasztalatok arra vonatkozóan, hogy ebben a tervfázisban mik lehetnének azok a tényezők, melyek szerződésbontáshoz vezethetnének.

folytatjuk … addig is a többi Kényes téma