A témáról már többször szó esett itt a kooseptar.hu-n is, de nem lehet elégszer elmondani a legfontossabbakat illetve mindig vannak más szempontok is, amik mentén érdemes végigvenni a leglényegesebbeket.

A szerződésbontás általában nem jelent jót és legtöbbször valamilyen zavart jelez a felek együttműködésében. A tervezési szerződés felbontását legtöbbször az építtető kezdeményezi, de előfordul, amikor a tervező kényszerül rá és ritkán, amikor mindkét fél érdekében áll a bontási igény.

A tervezési szerződés felbontására nincsen általános szabály, minden tervező – merthogy ők készítik a tervezési szerződésket – igyekszik olyan szerződést kötni, ami kellő védelmet nyújt – elsősorban – neki. A jó szerződés mindkét felet védi és végigveszi a leggyakoribb szerződésbontási okokat. Persze így jó hosszú szerződések születnek, de kérdés, melyik jobb: egy 20 oldalas szerződés, vagy egy pereskedés megkockáztatása. Sokan persze félnek a pertől és inkább engednek, pedig nem feltétlenül kellene tartaniuk a következményektől, ha jól körbejárják előzetesen a témát.

Nézzük először azokat a szempontokat, amik szerződésbontás kapcsán leggyakrabban felmerülnek:

Az anyagiak

A szerződésbontás legkényesebb része általában az anyagiak rendezése. Ki mit teljesített, mi maradt el és ezért milyen díjazás vagy éppen visszatérítés jár. Míg korábban a saját tervezési szerződéseim általában 2-3 díjfizetéssel készültek, ma már kizárólag olyan szerződést kötök, ahol az összes részfeladathoz részteljesítést rendelek. Volt olyan megrendelőm, aki csak akkor fizetett volna – akár megajánlott díjtól magasabb értékben is – ha megvan az építéshatóság jóváhagyása. Nyilván ilyenbe soha nem mentem bele.

Az építészeti tervezés nem sikerdíjas tevékenység, hanem magas hozzáadott értékű szolgáltatás, ami sok apró részletből épül fel. 

Évek óta úgy kötöm a szerződéseimet, hogy 6-10 részteljesítésre bontom fel a tevékenységemet, pl:

• előleg
• épület felmérése
• első alaprajzi vázlat
• első 3D épületmodell
• látványtervek
• jóváhagyási terv (ez alapján kezdhető meg a kiviteli tervek készítése)
• kiviteli tervek a szakágaknak
• alap kiviteli tervek, konszignációk + árazott kv. kiírás (alkalmas előzetes kivitelezői árajánlat kérésére)
• komplett kiviteli tervek

Ezek mind jól elkülöníthető és a megrendelők által is jól értelmezhető tervfázisok, ergo ha valamelyik tervfázis után a megrendelő simán csak szerződés bont, nem kell vitatkozni, hogy mi készült el mi nem. Amennyiben az előzőeket kifizette, úgy azzal el is fogadta, hogy az a tervfázis elkészült. Megkapta a hozzávaló számlát, ő pedig kifizette (részteljesítéses szerződéseknél – nem csak a tervezési szerződéseknél – az alap, hogy amíg az előző részteljesítés nincsen rendezve, a szolgáltatást nem kell folytatni).

Tervmódosítások

Ahogy fentebb is, ebben is a magam praxisából indulok ki. Számomra  választóvonalat a jóváhagyási terv jelenti. Ha egy tervet jóváhagytak, akkor kezdődik a kiviteli tervezés, márpedig ott már nem csak az építész tervező szolgáltat, hanem a szakági tervezők is. Ahol az egyes társtervezői megoldásokat a többi tervezőknek át kell venni. Egy ilyen helyzetben a legkevésbé sem mindegy, hogy mit és hogyan változtatunk. A későbbi viták elkerülése érdekében igyekszem ezt is leírni (ez a felsorolás már másutt is szerepelt).

Mi számít önálló tervváltozatnak, ami miatt tervezési szerződést (tervezési programot) kell módosítani? Mi nem számít önálló változatnak?

• változik a bruttó szintterület vagy a beépített terület (10%-ot meghaladóan)
• változik az épület helye az építési helyen belül (minimum 100 cm-rel)
• új funkcionális egység kerül bele (pl. garázs, gépészeti helyiség, pince)
• új szint vagy félszint keletkezik (tetőtérbeépítés, pince, a korábban egy szinten lévő helyiségek félszinteltolásosak lesznek)
• tartószerkezet feletti terasz keletkezik vagy megszűnik
• épület bejárata átkerül másik homlokzatra
• falak vagy fedélszék fesztávolsága vagy teherhordás iránya változik
• új belső vagy külső tartófal és vagy födémszakasz keletkezik
• födémszerkezet változik (monolit helyett előregyártott vagy fordítva)
• tartószerkezet magassági értékei változnak (belmagasság, teljes szerkezetet megemeljük vagy lesüllyesztjük)

Ahogy látszik a felsorolásban,  jellemzően tartószerkezeti vonatkozású változtatások jelentik a terv érdemi módosításait.

Mi nem számít önálló tervváltozatnak (ami miatt szükséges lenne a tervezési programot és ezáltal a szerződést módosítani)?

• változik az ablakok helye, fajtája, mérete és nyitásiránya
• hőszigetelés vastagsága, fajtája
• válaszfalak helye
• helyiségek felcserélés, áthelyezése, ha tartószerkezet áthelyezésével nem jár
• tetőfedés, homlokzat anyagának a változása

Nyilván számos pontot lehetne még mindkét listához hozzáadni, de talán enyiből is látszik, hogy mi a szándék.

Határidő csúszás

Ez az egyik leggyakoribb szerződésbontási indok, mégis elég kevés helyet kap egy tervezési szerződésben. Itt először a legnyilvánvalóbb fogalmakat kell tisztázni, mert sokan a legelemibb dolgokkal sincsenek tisztában.

• Mire vonatkozik az eredeti határidő: a teljes folyamatra vagy részteljesítésekre?
• Miképpen kezeljük, ha azért nem férünk bele a határidőbe, mert túl sok változatot kell kitalálni és kidolgozni?
• Itt nyilván igencsak fontos, hogy pl. mi tekinthető önálló tervváltozatnak.
• függ-e az építész tervező teljesítése – tőle szerződésileg független – szakági tervezőtől (pl. a szükséges energetikai besorolás elérésében)

A határidő csúszásnak megvannak a törvényi formái (kötbér, késedelmi- meghiúsulási kötbér…stb), ezek nem maradhatnak ki egy szerződésből.

Félreértések, írásbeliség

Megvallom a fentiek ellenére kevésbé szívesen módosítgatom – ha szükséges volna – akár hetente, viszont a későbbi félrértések elkerülése érdekében igyekszem mindent írásba (emailbe) foglalni és meggyőződni, hogy az el is jutott-e a címzethez. A győri passzívházas peremben igen sokat számított, hogy a felperessel ellentétben, nekem minden megvolt írásban és azt ídézni is tudtam a bíróságon, az ellenfél – mivel nem rendelkezett a teljes levelezéssel – nem is volt képes cáfolni.

Az írábeliség nagyon fontos viták esetén is, de csak akkor ha lényegretörően, érthetően és tömören fogalmazunk, amit egy évvel később sem lehet másképpen érteni. Ehhez persze cérna kell, rá kell fordítani az időt, nem lehet elsunnyogni, szóval legyen minden leírva. Ez lényegében helyettesítheti is a szerződésmódosítást, hiszen ez olyan mint a szóbeli szerződés, ahol csak azt kell bizonyítani, hogy mi hangzott el. Nos ha ez le van írva, nincs appelláta.

Más fogja folytatni tervezést

Egy tervező számára talán ez jelenti a legnagyobb kudarcot, mert alapvetően bizalmi kérdésként merülhet fel. Ez egy elég problémás helyzet, de nem lehetetlen jól megoldani, fogok is majd konkrét példát mutatni hozzá.

Itt két folytatás lehetséges, az egyikben az általunk megtervezett ház továbbtervezését végezné más, míg a másik esetben ugyanarra a telekre más tervezne egy teljesen más házat. Szerencsére a MÉK Etikai szabályzata mindkettőre egzakt megoldást ír elő, így azt elég csak bemásolni a tervezési szerződésbe és ha esetleg ez a változat jönne elő a szerződésbontás során, a tervezési szerződés maga kínálhatja a megoldást, nem kell róla vitázni, hiszen a felek az aláírásukkal elfogadták a az eredeti tervezési szerződésben foglaltakat.

Tervező kizárólagos joga, hogy szükség esetén jelen szerződés alapján készített terveket átdolgozza, illetve hogy erre másnak engedélyt adjon. Megrendelő az érvényben lévő szerzői jogi törvény és a Magyar Építész Kamarai Etikai-Fegyelmi Szabályzat előírásai alapján, jelen szerződés megszűnését, megszüntetését követően – a tervek átdolgozására, továbbfejlesztésére más tervezőt is megbízhat, amihez azonban – Felek eltérő megállapodásának hiányában – az új tervező megnevezése és Tervező írásbeli hozzájárulása szükséges, kivéve ha a továbbtervezés, áttervezés nem engedély vagy bejelentés köteles. A Tervező ezen hozzájárulását nem tagadhatja meg, de a Tervezőnek és a Megrendelő által kijelölt új tervezőnek egy külön szerződés keretében az együttműködés (tervfelügyelet) módjában meg kell állapodniuk. A tervfelügyelet alapján a Tervezőt megillető díjazás legfeljebb az új tervező nettó Tervezési díja xx %-a lehet. Megrendelő köteles az általa kijelölt egyéb tervező részére jelen szerződés szerzői jogról rendelkező pontjában foglaltakról írásbeli tájékoztatást adni. Tervező jelen szerződés szerinti felhasználási díjának teljesítéséig a tervezési munka nem végeztethető el.

Igaz ugyan, hogy az etikai szabályzat kizárólag építészekre vontkozik és a megrendelőkre nem, de ha szerepel egy szerződésben, később – pl. egy per során – az építtető sem mondhatja, hog nem tudott róla, hogy ilyen van.

A következő részben – a teljesség igénye nélkül – felsorolok pár szerződésbontást a saját praxisomból.