Fogalommeghatározások | sorház
mi is bemutattuk Szabó-Sinóros Balázs Dunakeszin épült passzív sorházát (katt a képre!)
Elkezdtem írni egy cikket a Miért nem épülnek sorházak és miért a magában álló családi házat preferáljuk?, így adódott, hogy érdemes volna kicsit körüljárni a sorházakat, sőt az átriumházakat is. Ez utóbbiakról íródott is egy rövid kis cikk.
Sorház fogalma:
- OTÉK | Csoportház (a sorház, láncház, átriumház gyűjtő meghatározása): építési telkenként egy vagy több önálló rendeltetési egységet (pl. lakást vagy egy üdülőegységet) magába foglaló, egymástól független épületszerkezetekkel és vezetékekkel megvalósított önálló épületelemek, egymáshoz kapcsolt beépítéssel csoportosan elhelyezett együttese.
- eladomkiadom.hu | A sorházak (vagy más néven: csoportos családi ház, csoportház, láncház) egymáshoz épített egyforma kinézetű házak, általában elől kicsi előkertjük, a ház mögött pedig nagyobb saját udvaruk van, kertkapcsolattal. Házanként tartozhat hozzájuk garázs, vagy fedett kocsibeálló, ilyenkor az választja el a házakat egymástól. Egy vagy kétszintesek, vagy beépített padlástérrel rendelkeznek. Lehet teraszuk is, melyről az udvarra léphetünk.
- ingatlankultura.hu | Azonos beépítési szabályokkal rendelkező több önálló telken oldalhatárra épített házsor, melyek egy sorban vannak, és a házsor két végét leszámítva mindegyik ház jobb és bal oldala a telekhatáron hozzáépíthető, vagy hozzá van építve a szomszéd telken építendő háznak.
- https://tajvedelem.hu/Tankonyv/Bito/index.html#abra_4_06
Bár a jogszabályi meghatározás első látásra pontos, de nem minden az, aminek látszik. A környékünk kiváló terep különbözőségek bemutatására:
- A Bokor utcában anno az OTP építtetett egy klasszikus sorházat egyforma telekméretekkel, egyforma alaprajzokkal, egyforma külső kinézettel, 8 lakásonként megszakítva egy közzel.
- Az Avar utcában vegyes a kép, ott találhatók egyforma épületek, de a többség különböző időben épült, külsőre, tömegben teljesen különböző épület
- A Kert utcában 7 db családi ház található, nincs két egyforma, különböző időben épültek és egyedül a telekszélességek egyformák
Formailag talán mindegyik sorház, de ha nagyon akarnám, mondhatnám azt is, hogy ez egy zártsorú beépítés, ahol bizonyos helyeken egyforma szélesek a telkek.
Zártsorú beépítési mód:
- OTÉK | mint beépítési mód nem szerepel az OTÉK fogalom magyarázatában, csak az alábbiak szerint
- Az építési övezeten belül zártsorú beépítés esetén a saroktelekre vonatkozóan eltérő építési jog is megállapítható.
- zártsorú beépítési mód esetén annak a telek előkerti építési határvonalához csatlakozó oldalai a telek két oldalhatára legyen (1. ábra)
- Zártsorú beépítési mód esetén a helyi építési szabályzat előírhatja hogy az épületek zárt sora helyenként, legalább 10,0 m-es épületközzel szakadjon meg. Ha az épületköz területe két telekre esik, abból legalább 30%-ának, de minimum 3,0 m széles résznek egy telekre kell esnie.
- 9. Csoportház: építési telkenként egy vagy több önálló rendeltetési egységet (pl. lakást vagy üdülőegységet) magába foglaló, zártsorúan csatlakozó – többnyire egy ütemben, jellemzően azonos vagy hasonló építészeti kialakítású, egymástól független épületszerkezetekkel és közműbekötésekkel épített – épületek, együttese. Lehet sorház, láncház, átriumház.
A fentiek alapján látható, hogy keveredik e két fogalom, mert ezen az alapon azokat a zártsorúan megépült házakat is nevezhetnénk csoportháznak, amik csak attól képeznek csoportot, hogy össze vannak épülve.
a sorház javasolt fogalommeghatározása:
6. Sorház (+ láncház, átriumház) építési telkenként egy vagy több önálló rendeltetési egységet (pl. lakást vagy egy üdülőegységet) magába foglaló, egymástól független épületszerkezetekkel és vezetékekkel megvalósított önálló épületelemek, egymáshoz kapcsolt beépítéssel csoportosan elhelyezett együttese, melyek jellemzője, hogy közel azonos szélességűek és közel egy időben épültek meg. A külön telkekre épülő sorházegységek kitöltik a teljes telekszélességet.
Várnám a javaslatokat, észrevételeket!
Hozzászólások (11): megnézem
Tóth Szilveszter
2017. június 23. péntek 22:29
szerintem itt a két keveredő fogalom (zártsorú házak csoportja és sorház) egyike a másik részhalmaza. sorház az, amit az otp odapöttyintett, a kert utca pedig a sorházas beépítés, ami nem több, mint egy kellően szigorú illeszkedésű zártsorú beépítés. (bár a sorházak inkább hézagosan zártsorúak)
a sorház és a sorházas beépítés valószínűleg két dolog. utóbbiban nincsen jelen egységes építtetői szándék.
szerintem az is fontos, hogy az emberek fejében a sorházak max 3 szintesek. (de inkább a kettő jellemző) Amsterdam ötszintes zártsorú beépítését már nem hívnánk annak akkor sem, ha telkenként egy lakása van. fontos, hogy tipikusan lakóépületről beszélünk, egy raktársort nem hívna senki sorháznak. rettentő fontos, hogy a sorházaknak minimum két szabad homlokzata van.
amúgy az ikerház is ide tartozik, mert az meg a kételemű sorház
szerintem a telek azonos szélessége és az egy időben építés nem kritérium, ezek nélkül is el lehet képzelni.
Koós Miklós
2017. június 23. péntek 23:46
a sorház lényege, hogy telekhatártól telekhatárig épül be, míg az ikerház sokkal inkább két oldalhatáros épület összeépítve.
A „sorházas” (sorház szerű, sorházra emlékeztető, olyan, mint a sorház…) megfogalmazás azt sugallja, hogy a „sorház” az egy egzakt fogalom, amihez hasonlítunk, holott a sorházat sem tudjuk kellően egzakt módon meghatározni…
Tóth Szilveszter
2017. június 24. szombat 00:37
lehet nem tudjuk megfogalmazni, de a mondanivalóm lényege az, hogy van olyan sorház – opt – ahol létezik egy egy irányba mutató, neadj isten egyszemélyi építtetői akarat és van olyan, aminek csak a kerteit adja meg valaki, jellemzően a szabályozás és külön kis építtetői akaratokkal épül ki végül a sorházra hajazó valami., ami az illeszkedési szabályok betartása és betarthatósága (pl fizikai adottságok) alapján lesz a szemlél őszámára sorház, sorház jellegű vagy csak egy sima zártsorú beépítés.
az ikerházat félig viccből írtam, de az oldalhatáros beépítés és az ikerház között is az egységes építtetői szándék a különbség, ráadásul itt is megáll az, hogy van ikerház meg ikres beépítés.
egy egymásnak épített oldalhatáros ház szerintem nem ikerház de még csak nem is ikres beépítés, hanem egy elrontott oldalhatáros. egész egyszerűen azért, mert más az építészeti motívum, ami miatt létrejön, az ikerház számomra sokkal közelebb áll a sorházhoz, mint az oldalhatároshoz.
amúgy ez jó irány lehet: olyan csoportja zártsorú lakóépületeknek, amik független szerkezeteik ellenére városképi, utcaképi szempontból egységes építészeti motívumot alkotnak.
Koós Miklós
2017. június 24. szombat 08:55
terveztem ikerházat úgy, https://kooseptar.hu/2008/08/25/archiv-szephazak-laborc/ hogy a másik 10 évvel korábban megépült. Mondták „igazodják hozzá”. Mondtam én nem igazodok, mert annál csak jobbat lehet. Végül is annyival megelégedtek, hogy a két háznak bizonyos hosszon fedésben kellett lennie.
Tóth Szilveszter
2017. június 24. szombat 11:10
na, ha engem kérdezel, akkor te nem ikerházat terveztél, hanem házat ikres beépítésre. érted, hogy mi a különbségtételem? Azt akarom mondani, hogy a sorház, ikerház akkor is egy építészeti egység – csak ezt aztán fogalmazzuk meg definícióban -, egy építészeti motívum, ha elemenként külön időben épült és mondjuk a telekszélesség is tök más.
avagy ha nem igazodtál, akkor az nem iker lett, csak testvérház? 😉
(az amúgy egy másik, de jó vita, hogy a rosszhoz hülyeség és szakmaiatlan igazodni… messzire vezet, volt egy balatoni házzal kapcsolatban egy neves építésznek ezzel gondja – építészfórumon jópár éve cikk is született belőle)
Koós Miklós
2017. június 24. szombat 12:50
így zártam az írást: „Várnám a javaslatokat”
Riba Zsolt
2017. június 26. hétfő 14:26
Osztom Szilveszter véleményét; az én „fogalomtáramban” is a sorház olyan egymás mellé épített lakóházak sora, ahol egységes az építtetői elképzelés és megvalósítás. Szerintem sorház az is, amit egy telken belül akár szabadonálló beépítési móddal, de egymás mellé/mögé építettek egységes koncepció, hasonló/azonos alaprajzi kialakítással. Szélsőséges esetben lehet az a többlakásos társasház is „sorház”, ami oldalhatáros beépítéssel épül, azaz csak az első és a hátsó lakásnak van két „szabad” homlokzata, a közbensőknek csak egy. Azaz, szerintem a sorház fogalmában a lényeg a többlakásosság (ahol egymás FÖLÖTT nincsenek eltérő lakások, azaz egy szakasz=egy lakás), a szerkezeti különállóság, és az építészeti/megjelenésbeli egységesség (ami fontosabb, mint a beépítési mód).
Szabóbácsi
2017. június 26. hétfő 11:41
Talán érdemes megemlíteni, hogy a sorháznál a külön, de összeépített épületszerkezetek közt egylakásos házak vannak sorolva. És csoportban, egy telken. Ha a beépítés szabadonálló, akkor a szélső sorházegységek ikerházjelleggel oldalkertesek. Ha nincs középső egység, csak két szélső = ikerház.
Ha zártsorú, akkor tűzfalasan csatlakozik a szomszéd ingatlan beépítéséhez. Ezeket nem szokták sorháznak jellemezni. Családiház. Eger – Almagyar domb, Zugló, Kispest….
Ikres telepítésnél nem 6m közös falszakasz a követelmény?
Nehéz kategória a pajtaszerű hosszú épület lakásokká felparcellázva, mert használatát tekintve majdnem mint egy sorház, de közös tartószerkezetekkel. Laikusnak sorház, szakembernek társasház.
Igazából szerintem nem lehet mindenre egy átfogó közös meghatározást ráhúzni. (kategorizálni magyarul 🙂 )
egyszeri felújító
2017. június 28. szerda 13:08
Laikusként elég könnyen megkülönböztethető a sorház és a zárt sorú beépítés. Pl Zugló Dorozsmai utca majdnem végig úgy van beépítve, hogy a házak tűzfalasan csatlakoznak, általában az előkert is azonos nagyságú, de az épületek formája, mérete, színe, stílusa ezerféle.
Ami nekem sosem világos, hogy igazából a sorház eleme sorházi lakás vagy ház? Mert oké, hogy kívülről egységes, csatlakozó, önálló háznak tűnő épület egy egység, de szerkezetileg, gépészetileg is önálló egység kell legyen? Van neki saját tűzfala, vagy a csatlakozó falak közösek?
Az utcában ahol lakunk ikres beépítés a jelenlegi előírás. A házak különböző időben épültek ( egy részük 1942 előtt ) a tűzfalaik önállóak de összesimulnak. Ugyanakkor a házak mérete, elosztása, hátsó frontja nem egységes. A tető szerkezete az utcáról egységesnek tűnik, és az utcafront nagyon haso0nló eredetileg, de pl az tök gyakori, hogy a parapetmagasságban, vagy ablakméretben, díszítésben nem igazodtak a szomszédhoz. (és itt természetesen csak azokat a házakat nézem, amik még nem estek át homlokzati felújításon , tetőtérbeépítésen).
Én ezt laikusként önálló családi háznak, nem pedig ikerháznak tartanám… de nem tudom igazam van-e benne.
jUDIT
2018. december 4. kedd 10:30
Zárt-sorú beépítés esetén, mit lehet tenni, ha a telek vásárlása után kiderül a több mint 10 éve felépült ház, bentebb van 30 cm -rel. Tehát nem tölti ki saját telkét a most végzett földmérés szerint. Kihagyni nem lehet hisz zárt-sorú, tervezhetünk a másik tulajdonába levő telekre?
Milyen megoldás lehet?
atus
2018. december 4. kedd 16:14
Judit!
Zártsorú beépítés azt jelenti, hogy az épület telekhatártól telekhatárig tart.
[253/1997 korm.R 34.§ (1) d)].
Az épület nem lépheti át a telekhatárt. Bár a Ptk ismeri a túlépítés fogalmát, de az bonyolult jogi eset lesz…
Esetükben vagy elhagyják azt a 30 cmt (hadd kezdjen a szomszéd vele valamit) vagy a szükséges területet megvásárolják és módosul a telekhatár.