Nagyon messziről kezdem. Az a véleményem, hogy egy építési paramétert meghatározó szabály akkor jó, ha az épületen eszközölt kis változásra kis változással reagál. Másként megfogalmazva, ha egy változó függvényében ábrázoljuk a paramétert, akkor a függvényben ne legyen szakadás, maximum törés.

Mondok egy példát (1. ábra),

talán könyebb megérteni: ha a tetőtér bruttó területébe a térdfal nem számít bele a 190cm belmagasság alatti térnél, akkor ha folyamatosan növeljük a térdfal magasságát, akkor a 190cm magas térdfalnál egyszercsak már beleszámítana a fal alapterülete is, tehát a térdfalmagasság – bruttó alapterület függvényben ez az értelmezés szakadást okozna. Kis változás 189ről 191cm-re emelni a térdfal magasságát, de nagyot ugrik rá a bruttó alapterület.

Ez persze nem írott jogelv, de a józan ész elvárása.

Hogy jön ez az építményszint fogalmához? Hát úgy, hogy ezt a fogalmat önmagában nem sokszor használjuk, de sok más fogalom – elég csak az ÖHA-ra (összes hasznos alapterület) gondolni – alapja, sok más fogalom meghatározásában szerepel, így egy olyan lényeges pontja az építési szabályoknak, amit nagyon nehéz megkerülni. Az OTÉK húsz alkalommal említi és egyszer még szerepel benne, amikor definiálja, de az OTSZ is vagy harminc helyen hivatkozik rá. Pedig meg kell(ene) kerülni, ugyanis rettentően nehéz megfogni, hogy mi is az építményszint és jelenlegi – új keletű, a NAV-os „teraszfedés ámokfutással” fémjelezhető – értelmezése több szakadásos függvény oka.

Kezdjük azzal, ahogy az OTÉK mit mond:

34. Építményszint: az építmény mindazon használati szintje, amelyen helyiség van. Nem építményszint a padlás, valamint az a tetőszint, amelyen a felvonógépházon vagy a lépcsőház felső szintjén kívül más helyiség nincs.

A második mondattól tekintsünk el, már csak azért is, mert nem szép, hogy eleve így kizárunk önkényesen dolgokat, de ha nincsen jobb, természetesen a cél szentesíti az eszközt. Később látni fogjátok, hogy felesleges is.

Tehát azon szint az építményszint, ahol helyiség van? Eleve nem határozza meg a fogalom azt, hogy ez most akkor egy térbeli területi egység vagy egy magassági koordináta? Több magánbeszélgetésben is szembesültem vele, hogy az emberek ezt a kérdést fel sem teszik maguknak. Oké, nem az emberek, csak az építészek… 😉

Maga az OTÉK szerintem a definíciót leszámítva mindenhol máshol egyértelmű. Vegyük pl a földszint (vagy a már említett öha és a középmagas épület valamint a magasépítmény, pinceszint, szintmagasság, szintterület, tetőtér és tetőtérbeépítés) fogalmat: nem elemezném ki, akinek fontos, olvassa el, de én arra jutottam, hogy mindegyik említés azt feltételezi, hogy az építményszint egy térbeli egység és nem egy magassági koordináta. Ez már csak azért is igaz, mert a szint magasságát szintmagasságként definiáljuk külön, illetve létezik az építményszintnek alapterülete.

Ha viszont ez egy célszerűen a vízszintes kétdimenzióban elnyúló dolog, akkor ott, ahol nincsen helyiség, nincsen is építményszint. Tehát hiába van a terasz azonos magassági koordinátán a helyiségeim egyikével, attól az még nem lesz – eszerint az értelmezés szerint – építményszint.

Most visszakanyarodnék az első bekezdéshez: ha az építményszintet magassági koordinátaként azonosítjuk, akkor rengeteg problémával találjuk szemben magunkat. A teraszok beszámítandó alapterületének problémája ilyen általam egy más írásomban már említett kérdés: (2.ábra)

ha csak egy centiméterrel lejjebb van az emeleti helyiségek szintjénél (+3,15) egy terasz (+3,14), ebben az esetben nem szükséges beszámítani az összes hasznos alapterületbe, hiszen egy olyan szinten (magassági koordináta) van, ami nem építményszint. Mindaddig ez igaz is, amíg az 1 cm padlóburkolat az összes emeleti helyiségben megvan. Ha felszedik a terasszal akár nem is határos gardróbban a mondjuk laminált parkettát, ott kialakul egy simított beton burkolatú helyiség, ami épíményszintté teszi a +3,14-et és ezáltal akár szabálytalanná teheti az eladásra szánt társasház egyszerű bejelentését, mert az 300m2 összes alapterület fölé ugrik?

Közelmúltban felmerült egy olyan probléma, hogy a garázs egyetlen lépcsőfokkal alacsonyabbra került egy családi házban. Nem mellesleg nemrég én is javasoltam egy ilyen megoldást egy építtetőmnek, hogy kényelmesebb legyen a behajtója, szóval ez egy nem túl gyakori, de azért valid eset. Vajon ez az amúgy földszintes családi ház hány építményszinttel rendelkezik? Kettővel, ha magassági koordinátaként értelmezzük a definíciót. Ennek a 191/2009-es rendelet szempontjából van jelentősége: „Kivitelezési dokumentáció alapján végezhető […] az épület a rendezett terepszint felett legalább két építményszintet tartalmaz”

De az OTSZ szempontjából sem mindegy, hogy hány építményszintet különböztetünk meg. Tűzfal, épületszerkezetek tűzvédelmi követelményei függnek az építényszintek számától. De itt találunk irányt arra nézve is, hogy mit kellene tennünk: a kockázati besorolásnál már nem a szintszámot, hanem a legfelső vagy legalsó szintet kell vizsgálni.

Tegyük fel, hogy van egy olyan helyisége az épületemnek, aminek a padlószintje lejt: – és ne gondoljunk valami nagyon nyakatekertre, csak egy hétköznapi, rendesen elkészített padlóösszefolyós fürdőszoba – amennyiben az építményszint magassági koordinátaként is értelmezendő, hány építményszint volna?

Van még egy érdekesség: egyazon épület egyazon magassági szintjén lévő helységek sem feltétlen értelmezhetőek azonos építményszinten. Ez elsőre elég vad állítás, de vegyük a következő ábrát (3.ábra),

amin a felső két épület egy lejtős terepen áll. Elég egyértelműnek tűnik, hogy az egyik egy fszt+emelet, a második pedig egy pince+fszt épület. Amennyiben ezt egy darab gerendával összekötöm, ezek már egy épület lesznek. És most itt visszautalnék a józan ész íratlan követelményére.

Hasonló geometriai probléma köszön vissza egy klisészerű épületformán (4. ábra), a terepből konzolként kilógó épülettömbön, ami alá autó áll vagy hintázik alatta a kislány a kilátásban gyönyörködve meg hasonlók juthatnak eszünkbe.

Az elég egyértelmű, hogy a belső fele az épületünknek pinceszint. A jelenlegi oték szerint ez egy egypinceszintes épület, de az is hülyén hangzana, hogy ha a kilógó részt földszintnek nyilvánítva kétszintesnek nevezném!

Van-e értelme egyáltalán használni az építményszint fogalmát úgy, hogy az ne pusztán az adott helyiségről szóljon? Azt állítom, hogy nem. A földszintnek és alagsornak nem feltétlen kell jogi fogalomnak lennie. Miért nem lehet pusztán földszinti helyiségről, alagsori vagy pinceszinti helyiségről beszélni?

Tegyük fel, hogy egy tűzvédelmi vagy oték előírás előír valamit egy pinceszinti helyiségre. Vajon ezt az előírást lesz értelme alkalmazni a fenti két épület kérdéses bal szélső helyiségeiben, miközben azok esetleg méterekkel vannak a földfelszín felett, mint egy emeleti helyiség? És ha volna egy emeleti helyiségekre fontos előírás, azt meg nem kéne erre alkalmaznom?

Nem megyek végig, de mind a húsz otékban előforduló említésnél helyettesíthető volna az építményszint az építményszinten lévő helyiséggel és ez részben megoldana egy csomó problémát. Természetesen a konzolosan kinyúló épületünk lehet egyetlen helyiség is, ami ez esetben egy pinceszinti – földszinti – emeleti helyiség volna vagy valami fura képződmény, mert kicsit karikírozva magamat is: „egyazon épület egyazon magassági szintjén lévő egyszem helysége sem feltétlen értelmezhető egyetlen építményszinten”. Ezen fennmaradó kimérákkal szerintem az „egyik sem” felütéssel egyedi elbírálásban kell szabályon kívül eljárni. Az egyedi elbírálás intézménye viszont egy másik cikk témája lehet majd.

Tehát a javaslat:

építményszint: azonos kategóriába sorolható helyiségek összessége az alábbiak szerint:

földszint: földszinti helyiségnek minősülő helyiségek összessége

földszinti helyiség: olyan helyiség, amelyre igaz, hogy legalacsonyabb padlószintje legfeljebb 0,70 m-rel kerül a csatlakozó rendezett terepszint alá és legmagasabb padlószintje legfeljebb 1,50 m-rel a rendezett terepszint fölé. A galéria padlószintje figyelmen kívül hagyandó.

a témához kapcsolódó korábbi írás

Jogszabálybogozó | Hogyan számoljuk a hasznos alapterületet?

fogalommeghatározással kapcsolatos írásaink