Mire figyeljünk oda ajánlatkérésnél? Hány kivitelezőt érdemes versenyeztetni? Hogyan válasszunk kivitelezőt? Milyen taktikák vannak, amivel költséget tudunk csökkenteni? Mi a műszaki ellenőr szerepe? Milyen hibalehetőségek vannak?

Aktuális, és nagyon fontos kérdések, de a válasz korántsem evidens! Megpróbáljuk összefoglalni Nektek építész, kivitelező és műszaki ellenőri szemszögből azokat a „műhelytitkokat”, amivel a válaszokhoz közelebb kerülhettek! És akkor most haladjunk sorba-sorba.

Mire figyeljünk oda ajánlatkérésnél?

Gyakori probléma, hogy a kivitelező a kért ajánlatot nem küldi meg. Ennek egyik oka, hogy egy alacsonyabb költségvetésű projektnél, mint pl. egy átlagos családi ház kivitelezése, nem szabad túlbonyolítanunk az ajánlatkérést. Gondolok itt arra, hogy az ajánlatkérést nem egy 2-3 oldalas word csatolmány keretében érdemes elküldeni, amiben részletezzük, hogy mikor kell kezdeni, illetve órára percre pontosan megadjuk, hogy meddig fogadjuk el az ajánlatkéréseket, ez megítélésem szerint eleve 20 %-ra csökkenti az ajánlatadások számát. Ami elősegíti az ajánlatadást, az a részletes árazatlan költségvetés kiírás. Ezt szívesebben árazzák be a kivitelezők, mint ha csak egy engedélyezési tervet küldünk nekik.

Nagyjából minden kivitelezőnek egy családi ház esetében 2-3 hétre van szüksége az ajánlat elkészítésére, ami azért van így, mert ezeket általában az építésvezetők csinálják, akik napközben a jelenleg futó projektjükön dolgoznak, így este tudnak nekikezdeni az ajánlatadás írásának. Volt egy ügyfelem, aki azt az ajánlatadót rögtön kizárta, aki nem arra a napra készítette el, mint amit ígért (mondván, hogy hanyag és megbízhatatlan), ami szerintem egy nagy hiba, mert így potenciálisan jól dolgozó kivitelezőket zárunk ki. Hiszen fontos megérteni, hogy a kivitelezés másképp működik egy kicsit, mint a megszokott, átlag élet. J Ugyanis a másik oldalról nézve, pont azért, mert a jelenlegi építkezését komolyan veszi az adott építésvezető, és átlagosan 7-17 óráig ott teljesít, ezért marad kevesebb ideje, és készíti el esetlegesen lassabban ajánlatunkat.

Ezen a ponton fontos megjegyezni, hogy a kapcsolatot érdemes inkább telefonon tartani a kiszemelt kivitelezővel, így „fenntartjuk az érdeklődését”. Egy igényes kivitelező céghez ugyanis nagyon sok ajánlatfuthat be, amik sokszor komolytalanok, így egy telefonos megkereséssel tudjuk nyomatékosítani a szándékunkat.

Hány kivitelezőt érdemes versenyeztetni?

Teljes mértékben tévhit az, hogy annál jobb, minél több kivitelezőt versenyeztetünk meg! Ez csak azokban az esetekben lehet jó, amikor minél olcsóbban, és emiatt alacsonyabb minőségben szeretnénk kiviteleztetni, ami nem a saját célra készülő családi házaknál igaz. Általában kb. három – pénztárcánknak és igényszintünknek megfelelő – cégtől érdemes ajánlatot bekérni, és ezeket az ajánlatokat tételesen átnézni, – akár egy műszaki ellenőrrel – és ezek alapján választani. Ha egy kivitelező „megneszeli”, hogy nyolc céget versenyeztetünk, nem fognak minket komolyan venni. A nyolc ajánlat közül persze lesz garantáltan egy elég olcsó, de nem éri meg ezt választani, mert a nagy olcsóság családi házak szintjén sosem takar minőséget.

Hogyan válasszunk kivitelezőt?

Ha megkaptuk az ajánlatokat, érdemes az időt nem sajnálni ezek átnézésére. Egy kivitelezésben jártas szakértő, műszaki ellenőr azonnal ki tudja szűrni az irreálisan alacsony vagy éppen magas ajánlatokat, illetve azokat a vállalkozókat, akik nem fognak minőségi munkát készíteni, vagy nem fogják a határidőt betartani. Ami lehet, hogy nem szembetűnő elsőre, de az árak mellett legalább annyira fontos a tapasztalataim szerint, hogy a kivitelező személye olyan legyen, akivel jól megértjük egymást, egy hullámhosszon vagyunk, mert minimum 1 évig együtt fogunk dolgozni. Műszaki ellenőrként érdemesnek tartom, ha kivitelező választásakor nem ráerőszakolunk valakit a megrendelőre, hanem csak javasolunk legjobb tudásunk és tapasztalataink szerint.

Milyen taktikák vannak, amivel költséget tudunk csökkenteni?

Az ajánlatban szereplő egyes tételeket sokszor túlárazzák a kivitelezők, Ezekből egy nagyon tipikus példa az alapozás és a födém betonozási munkadíja. Erre ugyanis a TERC kft programjai normaidőnek sokkal többet ad meg, mint azt a munka valójában igényel. Számokban kifejezve: átlagos családi háznál az alapozás vagy födém betonozása átlagosan egy napig tart, mégis 300.000 Ft-ot elkérhetnek érte, ez reálisan azonban max. 150.000 Ft „ér meg”. Ha erre felhívjuk a kivitelező figyelmét, pár perc alatt 150.000 Ft-ot spórolhatunk. És ez csak egy példa a trükkök közül, amelyekkel költséget lehet csökkenteni.

Arra a kérdésre, hogy az eredeti árból mennyit lehet alkudni, mindig mindenki mást válaszol, de fontos tudnunk, hogy két különböző árajánlatról kell, hogy beszéljünk. Az első eset az árazatlan költségvetés kiírásból adódó ár, itt az elmúlt évekig kb. 5-8 % volt az, amit lehetett lealkudni. (És most nem a fentebb említett betonozásról beszélek, ez azon felüli alku.) Ma az az átlagos építőipari helyzet, hogy több a munka, mint a kivitelező, ebből adódóan jelenleg reálisan 2-3 % alku a reális. A második eset, amikor nem készül költségvetés kiírás, és csak az engedélyezési tervből egy egyösszegű ajánlatot kapunk, itt nagyobb lehet a szórás, az alku mértéke akár az 5-15%-ot is elérheti.

Mi a műszaki ellenőr szerepe?

A műszaki ellenőr a megrendelő érdekeit képviseli a kivitelezővel szemben, mindemellett folyamatosan kooperál a kivitelezővel, statikussal, építésszel. Optimális esetben már az árajánlatok átnézésekor, a kivitelező kiválasztásakor is jelen van, illetve az építkezés kezdetétől a végéig figyelemmel kíséri a ház épülését. A cél, hogy átlássa az egész építkezést, és az adott körülményekből a lehető legjobbat hozza ki. Amit személy szerint nagyon fontosnak tartok, hogy ne utólag reklamáljunk, ha valami nem jó, hanem előre a kooperációk alkalmával megbeszéljük, mit hogy kérünk megcsinálni, ezt érthető módon a kivitelező is jobban szereti, es kevesebb konfliktussal jár.

Milyen hibalehetőségek vannak?

Aktuális projektünknél, amelyet jelenleg is műszaki ellenőrzünk merültek fel elég tipikus példák, amiket könnyű kiszúrni, és nagyon nagy jelentőséggel bírnak. Egyik ezek közül, hogy a falak alá nem Ytong Start tégla került, hanem normál Ytong. Ennek azért van jelentősége, mert a Start típus kifejezetten épületek falai, pillérei alá kifejlesztett termék, amely hőhídmegszakító elemként működik, tehát csökken a falazat és a padló lehűlésének mértéke, ezáltal jelentősen csökken a penészesedés veszélye továbbá javul az épület energetikai mérlege. Ezt az eltérést azonnal észre lehet venni, mivel a két tégla kissé eltérő színű, viszont kevés kivitelező rakja be a terven kiírt Start típust, mivel az egyrészt drágább is, de ami még ennél is rosszabb, illetve meglepőbb, hogy a tűzépen sem ismerik ezt a terméket. Jelen építkezésnél a kivitelező például állítása szerint a Start típust rendelte, és a normál Ytong téglát küldték. Sajnos ez valóban elképzelhető, mivel általános probléma, hogy a kivitelezők egy számukra ismeretlen anyag esetén nem járnak utána, az adott anyag mit tud, hogyan néz ki.

Másik példa, ami minden második építkezésen előfordul, hogy az alaphoz használt vízszigetelés nem modifikált vízszigetelő lemez, hanem oxidbitumenes lemez. Ennek felismerése és kijavítása azért nagyon fontos, mert a modifikált lemez sokkal magasabb minőségű, és az élettartama is többszörös az olcsóbb verzióhoz képest. Ez a probléma is az előző sémára vezethető vissza, mivel Budapesten kb. 2-3 helyen lehet modifikált lemezt venni, szemben azzal, hogy az olcsóbb és kevésbé tartós oxidbitumenes lemez szinte minden tüzépen kapható.

Ilyen, és ehhez hasonló hibák apróságoknak tűnnek, viszont nagyon sokat számítanak házunk értéke, időtállósága, műszaki minősége szempontjából, és ezeket a műszaki ellenőr feladata kijavíttatni.

Szerző: Tóth Zsolt
é z s é alapítója
építész, műszaki ellenőr

Ha hasznosnak találtad ezeket a témákat, és érdekel a tervezés, kivitelezés, energiahatékonyság, gyere el építtetői szemináriumunkra, amelyről részleteket az alábbi linken találsz!

https://www.csaladihaztervezes.hu/Nyito/epittetoi-szeminarium