Jelen cikk tavaly már megjelent, azonban tartalmában kibővítve újraközlöm, mert úgy vélem fontos területet érint.

Az építészeti tervezés folyamatában vannak olyan részek, amikről egyáltalán nem vagy nagyon keveset beszélünk, pedig kellene, akkor is ha kényes témát érintenek. Az egyik ilyen kényes téma a szerződés és annak esetlges felbontása

A cikksorozat első részében a legelején felsoroltam, hogy leggyakrabban milyen esetekben történik szerződésbontás. A tervezési megállapodások, szerződések kritikus része, hogy miképpen szabályozzuk a szerződésbontás anyagi kérdését.  A probléma felfedésén túl az írás második részében egy lehetséges javaslatot is elmondok, ami mindkét fél számára előnyös lehet. A téma elsősorban a magánlakásépítés területét érinti.

mi történik szerződésbontáskor?

Ha a felek képesek megállapodni, akkor az elvégzett munka kifizetésre kerül. Ha nem, akkor vita támad, ami a legtöbbször azzal jár, hogy az építtető nem fizet, a tervező pedig nem képes egzakt módon meghatározni, hogy pontosan milyen elvégzett munka nincs kifizetve. Az építtető pl. úgy véli, nem azt kapta, amiért megbízta a tervezőt, a tervező viszont úgy véli, hiába dolgozott adott ideig, ha a végén kiderül, ingyen dolgozott. Ugyanígy vita támadhat a tervezés elhúzódás miatt is, miközben gondolhatja az építtető, hogy mindez a tervező lassúsága/hozzá nem értése miatt történt, de gondolhatja a tervező is, hogy a csúszás pl. az építtetői döntésképtelenség vagy éppen a kért változatok magas száma miatt következett be. Mindkét esetben vita támad, ami nem végződik minden esetben megnyugtató megoldással, vita, sőt elszámolási vita keletkezik, ami ritkán végződik mindkét fél megelégedésére.

az egyik megoldás az előleg

Erre lenne való az előleg, ami részben biztosíték lehet arra, hogy egy esetleges vita esetén a tervező nem teljesen ingyen dolgozott, viszont ennek mértéke vita tárgya lehet. Ha túl alacsony az előleg, akkor nincs értelme, ha túl sok, az bizalmatlanságot ébreszthet az építtetőben. A magas összeg odaláncolja a tervezőhöz, ami nem feltétlenül jó. Ez adott esetben persze függhet az építész presztizsétől is vagy éppen az építtető nagyvonaluságától is.

jogi megoldás

Ez az a megoldás, ami egyik félnek egészen biztosan nem jó, hiszen jelentős költséggel jár adott esetben pl. egy építési szakértőt bevonni, nehéz egzakt módon meghatározni a felelősség pontos határvonalát, nem állnak rendelkezésre jegyzőkönyvek, sok minden szóban hangzik el, amit nehéz vagy éppen lehetetlen bizonyítani, elhúzódhat akár évekre is a per…stb. A számtalan tervváltozat szakértők általi elbírálása nem egy egzakt formula, protokoll vagy éppen algoritmus szerint történik, a szubjektivitásnak igen nagy a szerepe.

Az volna a cél, hogy a kizárólagos jogi megoldások mellett olyan lehetőségeket is beleépítsünk egy tervezési szerződésbe, ami mindkét félnek legalább részbeni garanciát nyújt és egyszerűen kiiktassa a rendszerből a felesleges vitákat. Ehhez azonban előbb meg kell vizsgálni és meg kell határozni, hogy pontosan mit is kell érteni az alatt, hogy

a tervezési folyamat

Alapesetben a tervezési folyamatot az építtetővel való folyamatos konzultáció jellemzi, ezért a tervező nem elszigetelten készíti a tervét, így az építtetővel való folyamatos kapcsolat során finomíthatja, módosíthatja a készülő tervet. Hiába készül előre egy tervezési program, pl egy. bonyolultabb beépíthetőség esetén számos tényező befolyásolhatja a végleges elrendezést, jogszabályoknak való megfelelést. Nem lehet mindet belefoglalni egy tervezési programba, hiszen ha teljes lenne, az azt is jelentené, hogy gyakorlatilag már meg is van tervezve a ház. Az építtető a folyamatos egyeztetésre persze nem kötelezhető, de ha menet közben nem véleményezi/észrevételezi a formálódó tervet, elveszíti az erkölcsi (és persze jogi) alapját, hogy a végén kijelenthesse, egyáltalán nem ilyenre szerződött.

A magán építtetők – legtöbbször – nem profi beruházók, a szempontjaik, igényeik a tervezés közben is sokszor módosulhatnak, de nem lehet minden apróság miatt szerződést módosítani, ugyanakkor ezzel nem lehet visszaélni sem. Lényeg, hogy ezt szabályozni szükséges.

Mindennek azért van jelentősége, mert emiatt a tervezés nem tekinthető egy olyan produktumnak, aminél csakis a végeredmény számít. Ez csak akkor lehetne így, ha a tervező kizárólag a (részletes tervezési program alapján készített) kész tervet mutatná be az építtetőnek, akinek azt el kellene fogadnia, ha a tervezési progamban leírtak maradéktalanul megvalósultak.

Nyilván ezt egy építtető sem szeretné, részben mert kihagyhatott számos dolgot a tervezési programból vagy esetleg nem lettek egyes részletek úgy meghatározva, ami egyértelmű produktumot eredményezne. Mivel azonban – szerencsés esetben – az építtető részt vesz személyesen is a folyamatban (kiegészít, pontosít, módosít…) , ezzel megszűnik a tervező kizárólagos ráhatása a végeredményre. Ez nem szerzői jogi vagy tervezői felelősség vonatkozású, hiszen a tényleges tervezést (és annak minden rá vonatkozó felelősségével) a tervező végzi, de a végeredményt (többek között pl. a határidőt illetően) az építtető is befolyásol(hat)ja.

A tervezési munka nem egy un. “sikerdíjas” tevékenység, ahol pl. egy pályázatíró vállalkozó akkor jut a járandóságához, ha a pályázat nyer. Tervezés esetén a tervező nem csak akkor végzett munkát, ha a végén az építtetőnek tetszik a végeredmény, lévén ezt az építtető maga is alakította a tervezés közbeni véleményével, észrevételeivel, kéréseivel. Mivel az építtető a tervezőt egy feladattal bízza meg és ennek kapcsán munkát vár el tőle, ezért a munkáért – a végeredménytől teljesen függetlenül – díjazás jár, lévén a tervezőnek ez a foglalkozása, a munkavégzésének tárgya.

példa szerződésbontásra

az építtető számos tényező alapján kiválaszt egy tervezőt. A felek nem ismerik egymást, nem tudják, mit várhatnak egymástól, igyekeznek részletes szerződést kötni. A szerződés 25-50% előleget köt ki, amit előre ki kell fizetni.

A tervező készít egy olyan tervvázlatot, ami pl. egyszerűen csak nem tetszik az építtetőnek. Mivel ő választotta ki a tervezőt, ezért elgondolkodik, hogy jól választott-e vagy csak benne van a hiba, ha valamiért nem tetszik a vázlat. Úgy véli, hogy a./ ebből szerinte nem fog semmi jó kisülni és belátva (vélt) tévedését, inkább hagyja veszni az előleget és más tervezőt keres. b./ mivel nem szükségszerű, hogy egy idegen ember ismerje, hogy ő mit szeretne, újabb változatot kér. Ez már jobb, de nem tökéletes, újabb alváltozatok, újabb kérések és újabb dilemmák. Sosincs olyan érzése, hogy jó irányba és érdemben haladna előre a ház ügye, de a sokadik változat után egy pillanatban azt mondja, hogy elég, bontsunk szerződést. Fizetni nem akar az előlegen túl, mondván nem azt kapta, amit szeretett volna, viszont elment rengeteg idő (van akinél ez a pillanat 5-8 hónap után következik be).

végeredmény az építtetőnél: elment annyi idő, ami alatt már meg lehetne az építési engedély is. Nem lehet objektiven tisztában azzal (független, hogy ezt nyilvánosan is bevallja vagy sem), hogy mindez miatta vagy a tervező miatt történt, feltehetően emiatt inkább őt fogja okolni. Kifizetett egy előleget, amit nem kap vissza. Ott áll, ahol kezdte. Lehetne perelni, de egy vázlatszinten lévő terv esetén elég nehéz igazi okot találni a pereskedésre.

végeredmény a tervezőnél: ha az építtető nem az elején, hanem a sokadig változat után mondja fel a szerződést, addigra már vélhetően annyit foglalkozott az épület különböző változataival, hogy a tervezéssel eltöltött idő már nincs arányban az előleggel, viszont kicsi az esély, hogy az építtetővel meg tudjon állapodni további tervezési díj kifizetésében (természetesen egyáltalán nem kizárt, de nem is mondható általánosnak). Lehetne perelni, de mire esetleg igazat adnának neki, évek telhetnek el.

folytatjuk … addig is a többi Kényes téma