A Fugában megrendezett „300-as kategóriáról” szóló képzés végén egy kérdés mindannyiunk számára fontos problémahalmazt lökött a felszínre, ez pedig az, hogy mi történjen, ha nem vagyunk egy előírásban biztosak, hogy tartsuk be a többértelmű jogszabályokat. Bár én csak egy tervező vagyok, így az én véleményem pusztán egy a sok hang közül, de az ott felmerült konkrét kérdéshez hozzászóltam és ígéretet tettem, hogy ezt eme fórumon leírom:

De amúgy is, minthogy véget érni látszik az építőipari egyszerűsítés minket érintő hulláma, ezért úgy gondolom, hogy talán érdemes elkezdeni feldolgozni részleteiben is a szövegeket, még akkor is, ha ez sok helyen csak okoskodás, játék a magyar nyelv adta lehetőségekkel, mégis úgy érzem, hogy ha magam sem értek vele egyet, érdemes önmegerősítés végett is végiggondolni sok esetben, hogy miért nincs igazunk egy adott szövegértelmezésben. Így, ezzel a hozzáállással szemlélve, mi mással is lehetne elsőnek foglalkozni, mint azzal, hogy vajon mit is takar a 300m2 hasznos alapterület?

Tegyük félre a józan eszünk, mert arra nem lesz szükség, a jog csak a leírt jogszabályokat ismeri, így az értelem helyett elég csak az otékot böngésznünk. (Az étv-ben vannak még definíciók, de nagyon fontos, hogy más helyeken -pl áfatörvény- található fogalmi definíciókat nem feltétlen használhatunk fel az építészetben.)

46a. Összes hasznos alapterület: az összes építményszint hasznos alapterülete.

Azt gondolná az ember, hogy mi sem egyértelműbb, mint egy ház alapterületét meghatározni, de már ez sem lesz sétagalopp. Az első és legfontosabb, hogy ez a definíció két másikra hivatkozik: az építményszintre és a hasznos alapterületre, mely utóbbi:

46. Hasznos alapterület: a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m.

Ez is hivatkozik kettő definícióra:

15. Belmagasság: a padlószint és a födém vakolt (burkolt) vagy az álmennyezet alsó síkja közötti függőleges távolság.

És persze a nettó alapterület. A jog a következő mondattal zárja rövidre a kérdést:

88. Nettó alapterület: helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe

Ezen definíciók is tovább mutatnak más definíciókra, de egyelőre álljunk meg itt, mert fontosnak tartom, hogy elfogadjuk azt az ellentmondást, hogy az építményszintnek így nincsen nettó alapterülete, tehát a 46a csak akkor értelmezhető, ha azt feltételezzük, hogy az összes építményszinten megtalálható hasznos alapterületek összessége akar lenni. Ez amúgy amennyire magától érthetődő, valójában annyira nem egyértelmű, mert az építményszint alapterülete, ha volna neki definíciója, valamiféle nettó szintterületi mutató volna, de ilyen nincsen az otékban, pedig definíció hiányában csak egy szokásjog, hogy az építményszint alapterületi összegzésébe nem tesszük be mondjuk a válaszfalak alatti területet, pedig az bármikor elbontható és pl. szélsőséges esetben építési engedélyezési eljárásra kötelezhetné azt, ami a válaszfallal még egyszerű bejelentés volt.

Ha az összegzést elfogadjuk, akkor tulajdonképpen három fő feladatra bontható az alapterület meghatározása:

1 – meg kell határozni, hogy a tervezett új lakóépületünkben minek van hasznos alapterülete

2 – ezek közül ki kell válogatni, hogy melyek vannak építményszinten

3 – ki kell számolnunk az alapterületét ezeknek egyesével

Ez utóbbi könnyednek tűnik, de problémákat azért felvet, amikre egyértelmű, tisztázandó választ kellene adni – csak közbevetőlegesen jegyzem meg, hogy például a RICS által kiadott „code of measuring practice” egy szöveges és több ábrás oldalon keresztül részletezi végülis ugyanezt, csak ott még azon apró részletek is meghatározásra kerülnek, hogy pl. mit tegyünk akkor, ha a helyiség szélén végigfutó beépített gépészeti berendezés található és mit, ha csak egy radiátor – de ne szaladjunk előre, kezdjük az elsővel, ez ugyanis a legérdekesebb.

1.

A hasznos alapterület a definíciója (definíciólánca) szerintem a következőt jelenti: annak van hasznos alapterülete, aminek van nettó alapterülete és értelmezhető ezen alapterület egy részén a belmagasság fogalma, mely kiszámítása 190cm vagy magasabb értéket ad.

A 88-ast újra elolvasva láthatjuk, hogy egyrészt a helyiségnek van nettó területe:

48. Helyiség: a rendeltetésének megfelelően épületszerkezettel minden irányból körülhatárolt, járófelülettel rendelkező tér, a beépítetlen tetőtér kivételével.

És van a legszebb fogalom, az „épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér” – ez annyira gyakori, hogy fel sem tűnik a létezésük. Sőt, szerintem kis túlzással igaziból minden tér ide tartozik. Annyira gyakori, hogy megérdemelne egy tisztességes nevet és definíciót, de inkább kettőt, mert ez szerintem valójában két markánsan eltőrő tulajdonságú valami.

Egyrészt az egészen közrefogott terek közül a járófelülettel nem rendelkező terek: légtér, strang, lift-hely és a beépítetlen tetőtér, azaz a padlás. Muszáj még beidézni a járófelület fogalmát is:

58. Járófelület: emberi tartózkodás vagy közlekedés céljára alkalmas felület.

És vannak részben közrefogott terek és persze ezek okozzák az igazi katyvaszt szerintem, mert ez egy nagyon messze vezető félmondat, de teljesen logikus, hogy annak lesz alapterülete, amit körülhatárolunk, ráadásul ezt pont azért tesszük, hogy az alapterületet használjuk valamilyen módon. Ez egy rettentően fontos kérdés, ugyanis egy épületben és épület körül számtalan „épületszerkezetekkel részben közrefogott tér” található: fedetlen terasz, fedett terasz, nem járható lapostető, de ilyen az udvar is.
Mert bizony az udvarnak is van nettó alapterülete – ez józan ésszel teljesen egyértelmű, de az oték belső logikájába is teljesen beleillik: pl.: a szintterületi mutató számítása tételesen nevesíti a fedetlen udvart és fedetlen teraszt, amit nem kell beszámítani a szintterületbe. Mit nem kell beleszámítani? Az alapterületeiket. A hátsókerti udvar részben épületszerkezetekkel közrefogott tér – és ez nem csak okoskodás a definíciókkal, hanem tényleg beleillik a rendszerbe.

Tehát azt mondhatjuk, hogy lényegében mindennek van nettó alapterülete, de ezek közül nem lesz mindegyik hasznos alapterület és ez innentől viszont tényleg okoskodás csupán, de másként én legalábbis nem tudtam megmagyarázni magamnak azt, hogy miért nem kell például egy ereszt vagy akár a fedetlen udvart beszámítani, mint azzal, hogy a belmagasság fogalmát ezeken a helyeken valamiért nem értelmezhetőnek tekintem.

A 15. definícióban szereplő további definíciók szerint:

97. Padlószint: födémszerkezetek vagy talajon fekvő aljzatszerkezetek járófelülete.

Na ez érdekes, mert a járófelületek közül csak bizonyosok felett van belmagasság. A füves udvar járófelület, de nem padlószint. Szerintem természetesen egy álpadló járófelülete sem padlószint, de egy úsztatott aljzat sem. Aki ez alapján az emeleti helyiségeket meg meri próbálni nem beleszámolni, az viszont kifejezetten bátor.
Ugyanígy hiányozhat a felső sík is.

Végül arra jutottunk, hogy pl. egy fedett terasznak, egy ereszaljnak (ha van épület körüli járda), van hasznos alapterülete. Van hasznos alapterülete a strangnak, az orsótérnek és a lépcsőnek is és szintén van a padlásnak!

2.
Sajnos azt eldönteni, hogy valamilyen tér építményszinten van-e vagy sem, nem elég közismert probléma. Azt gondolom, hogy ezt egyszerűen nem vettük eddig komolyan.
34. Építményszint: az építmény mindazon használati szintje, amelyen helyiség van. Nem építményszint a padlás, valamint az a tetőszint, amelyen a felvonógépházon vagy a lépcsőház felső szintjén kívül más helyiség nincs.
Vagy csak eddig ez nem volt igazán fontos, mert ezért a döntésért nem kértek minket számon. Pedig ez az a kérdés, amihez kapcsolódóan rengeteg félreértés lehet majd, rengeteg másként értelmezés, mert erre vonatkozóan semmilyen segítséget vagy támpontot nem ad az OTÉK.

(Itt jegyezném meg azon magánvéleményem, hogy ennek a szakmának – az Építészetnek – nem arról kéne szólnia, hogy egy egymondatos definíció hetedik hivatkozását értelmezgetjük egy jogszabályból, ráadásul minket nem erre tanítottak. Nem vagyunk felkészülve jogértelmezésekre és puszta időpazarlás, hogy ezzel megy el a munkaidőnk.)

Szóval semmilyen támpontot nem találva csak az előre látható konfliktushelyzeteket lehet leírni, de megoldás nincsen, mert az, hogy hány cm-t kell eltérnie két járófelületnek, hogy az ne legyen azonos építményszinten, az nincsen meghatározva. 1mm? 1cm? 15cm? 40cm? RETTENTŐEN FONTOS KÉRDÉS!

Képzeljünk el egy kétszintes lakóházat sík terepen. Építményszint a 0,00 és a 3,00 – ez tiszta sor, eddig és csak eddig egyértelmű.
Eresz alatti épület körüli járda: -0,17 – építményszinten van? Földszinti fedett gépkocsibeálló: -0,02 és lejt -0,05ig; fedett terasz küszöb nélküli tolóajtóval összekötve a nappalival: 0,00 az ajtónál, de lejt kifele -0,04-ig – építményszinten van? Hát a lépcső? Az pont nem építményszinten van, hiszen a két építményszintet összekötő szerkezet.

Egyértelműnek tűnik, de mégis bátor dolog nem beleszámítani a 300m2-es alapterületbe. Az emeleten van egy fedett terasz a garázs felett, +2,99 és mivel fa burkolat, nem lejt csak az alatta készült vízszigetelés – ez sincsen építményszinten? Egy másik terasz a konyha felett, de ott sík födémet tervezünk, így a felfelé hűlő födém hőszigetelésvastagsága miatt az egy „fellépős” terasz +3,17-en.

És a kegyelemdöfés: nem készül el az amúgy a teraszhoz nem is kapcsolódó gardrób 10mm vastag laminált parkettája, tehát ott a járófelület az úsztatott aljzat felső síkja lesz +2,99-cel, így téve az épületet szabálytalanná, mert eredetileg ki lett centizve a 300m2?
(Ne feledjük, hogy ez nem feltétlen a gazdagok problémája, hiszen lehet ez akár egy hatlakásos társasház is, igen kis lakásokkal éppúgy, mint egy villaépület, amit 290m2-nek éppúgy számolhatok, mint 570-nek)

Ez a kérdéskör, mint probléma amúgy egy az egyben előkerül a szintterületi mutató számításakor is és bár ugyanarról a mondatról van szó, többféle értelmezéssel, így többféle számítási metódussal találkoztam már. Pusztán az is segítené az egységesülést, ha a Kamara egy hivatkozási alapnak nem használható, de mégiscsak értelmezést kiadna erről – és még sok másról is.
3
Azt gondolnánk, hogy a fenti jogászkodás során kiválasztott terek alapterületének kiszámításával már nem lehet meglepni egy építészt, de érdemes pár dolgot végiggondolni. Itt is csak előre látható vitás helyzetek felsorolására vállalkozom, mert ezek egy részében magamnak sem adnék igazat, ugyanakkor teljesen védhetőnek tartanám, ha valaki ezzel probálkozna, mert a szavak szerint mást jelent az, ami az otékban le van írva:
Emlékszünk még, az alapterületeknek csak azt a részét kell számításba vennünk, ahol a belmagasság létezik és eléri a 190cm-t. A belmagasság pedig ott létezik, ahol van felettünk valami és van alattunk is. Az álpadlót említettem már, de ugyanígy nincsen járófelület ott, ahova egy fixen beépített cserépkályhát tervezek – kivonható, vagy csak akkor, ha a cserépkályha teteje és a mennyezet felett tényleg nincsen meg a 190cm? Ilyen alapon kivonhatok egy télikertben meghagyott díszkertet is, ahova nem építek aljzatot? Ezek talán nem jelentősek, de mi történik, ha úszómedencét tervezek. A vízfelület felett értelmezhető a belmagassághoz szükséges járófelület?
Létezik egy definíció a galéria fogalmára (45) is, mely szerint galéria a helyiség része. Vajon a helyiség alapterülete a járófelületek összessége vagy a vízszintes vetületük? Mert ez utóbbi esetben a galéria és az alatta lévő, de ugyanazon helyiségben található járófelületet egyszer kell számoljam? Bátor dolog volna kihagyni az összegzésből.
Amióta elterjedtek a 10-20cm-es hőszigetelés vastagságok, azóta jelentős területi eltérés lehet abból is, hogy beleszámítjuk-e a területbe a földig menő ablakok, teraszajtók fal belső síktól a nyílászáróig eső részt. Ezek a 10-15cm mély csíkok összesen pont elegendőek lehetnek, hogy 295m2-ről 301re billentsék a számítást, ezáltal szabálytalanná téve az építkezést. Ezek a pici terek vagy a helyiség részeiként értelmezhetőek vagy legalább részben épületszerkezettel közrefogott terek, van járófelületük, belmagasságuk is, bár ez nem biztos, merthogy ezen térrész felett áthidaló van, nem födém vagy álmennyezet.

Tehát rengeteg tisztázandó kérdés van, már rögtön az alapterület körül is. Sok itt szereplő eszmefuttatásnak eddig nem volt igazán nagy jelentősége. Jelenleg viszont a szabálytalan építkezést kockáztatja az, aki alulgondol egy 299m2-es lakóépületet! Hallottam olyan érvelést, hogy hát ne feszegessem a határokat, de egyrészt a telkek drágák, így mindenki próbálja a lehető legkisebbet megvenni, amin még éppen elfér az, amit szeretne, másrészt amit igazán fontosnak tartok leszögezni, az az, hogy az egyértelmű szabályozásnak nem a munkánk megkönnyítése az igazi jelentősége, hanem hogy az építészet ne fajuljon valamiféle bátorságpróbává, ahol a bevállalós kapja a beruházóktól a munkát, a tisztességes pedig lemarad, hanem igenis a tehetség, a szaktudás és a szolgáltatás színvonala legyen a köztünk lévő versengés alapja, mert ez emeli majd a környezetünk építészeti színvonalát és nekünk is ez a nemesebb verseny biztosít majd stabil egzisztenciát.

szerk. megjegyzés: több évtizedes szakmai múlttal azt feltételeztem, hogy ha sokat is változtak a jogszabályok, azért  vannak olyan axiómák, amikben biztosak lehetünk. Ilyen volt a hasznos alapterület számítása is. De ez sem az és ha elkezdjük a kapirgálást, rá kell jönnünk, hogyha komolyan elkezdjük vizslatni az építőipari jogszabályok fogalmi rendszerét, csak növekednek a kételyeink.

A témával foglalkozó másik cikk:

Fogalommeghatározások | építményszint

fogalommeghatározással kapcsolatos írásaink