20 éve épült vázszerkezet a belvárosban

Miklós cikkéhez kapcsolódva egy valós, folyamatban lévő esetet szeretnék bemutatni.

Előzmények

1992. novemberében az akkori tulajdonos szálloda épület építésére kapott engedélyt. 1994.áprilisában az építési engedély módosításra került egy új építtető részére Irodaház építésére.

Az épület szerkezetkészen 1994-ben elkészült, azóta építési munkákat nem folytattak benne. Az épület vasbeton szerkezete és tetőszerkezete 20 éve a 1994-ben megépült állapotban van.

Pár éve egy építtető hozzájutott az ingatlanhoz, és az épület építését be szeretné fejezni. Az önkormányzat építési csoportjával folytatott egyeztetés alapján az épületre fennmaradási és továbbépítési engedély adható be.

2012-ben benyújtottuk a fennmaradási engedélyt, de sajnos a szükséges iratokat a többszöri hiánypótlás ellenére sem sikerült maradéktalanul beszereznie az építtetőnek, így az építési engedély iránti kérelem 2014 elején elutasításra került. Nyáron ismételten az előző tapasztalatokkal felvértezve nekiindultunk. Talán most sikerül a végére járnunk.

Szerkezetkész épület elrendezésének ismertetése

A megépült épület 3 db pinceszintet tartalmaz, melyek a hátsó lépcsőházból és lifttel lettek volna megközelíthetőek. A lépcső elkészült, a lift helye ki lett alakítva (lift nem lett elhelyezve). A pinceszint gépkocsival, egy autólifttel lett volna megközelíthető, melynek a födémáttöréseit kihagyták és vasbeton körítő falát megépítették. A pinceszinti épületszerkezetek monolit vasbeton szerkezetek, a telekhatárok mentén résalapozás készült.

A földszintről indul a második lépcsőház az emeleti szintek felé. A földszint monolit vasbeton tartószerkezetű. A földszintet az utca felé egy kitöltő fallal falazták el. Az általános emeleti szinteken (1-5) a monolit vasbeton tartószerkezet készen van, a két belső udvar felé kitöltő falat építettek. Az emeleti szintekre a 2 db lépcsőház vezet fel. A 6 emeletnél az utca felé már tető van kialakítva, a hátsó részeken pedig emeleti szintként jelenik meg. Az utca felől vasbeton koporsó födém lett megépítve. A 7. emelet az utca felé tetőtéri szint, a belső udvarok felé teljes szint. A 7. emelet felett három gépészeti felépítmény épült meg.

Az épület szerkezete jó állapotban van. Az első pinceszinten a közműbekötéseknek a bevezetését előkészítették. A tetőfedés UV védelme elkezdett tönkremenni. A szerkezetben a gépészeti áttöréseknek a helyét kihagyták.

Az épületben az elektromos áramot bevezették.

A megépült vasbeton szerkezet a szomszédos ingatlanok homlokzati síkjától 14-11 cm-rel van beljebb.

Mi kell ahhoz, hogy be lehessen fejezni egy ilyen épületet?

Először is egy nagyon-nagyon pozitívan és megértően hozzáálló építéshatóság, aki belátja, hogy az a kerület és a közösség érdeke, hogy ez az épület végre be legyen fejezve. Aki megpróbálja az állandóan változó, és nem egyértelmű jogszabályok között lavírozva kitalálni, hogyan és miként lehetne engedélyezni az épület befejezését.

Egy jó főépítész, aki egy idő után belenyugszik abba, hogy az építtető nem akarja szétverni az egész vasbeton vázszerkezetet.

Másodszor egy türelmes építtető, aki jól tűri, hogy sokkörös egyeztetések, alkuk és kompromisszumok után egyszer talán lesz engedély (2 éve folyik az ügy, igaz az építtetőm sem egy egyszerű eset).

Tervezési problémák, anomáliák

Az építési csoporttal történt többkörös egyeztetések és a szakhatóságokkal történt egyeztetések alapján megállapítható volt, hogy az épületszerkezet megépítése óta eltelt idő jogszabályi változásai okozzák a legnagyobb problémát. Az épületszerkezet az 1994-ben érvényben lévő jogszabályok előírások alapján épült meg (a tervek is e szerint készültek el).

Az évek során a jogszabályi előírások változtak, sokat szigorodtak. A huzamos tartózkodású helyiségek szerkezetével szemben energetikai követelmény van, a tűzrendészeti előírások, az épületgépészeti előírások, is nagy mértékben szigorodtak, akusztikai előírások lettek.

Az épület zártsorúan helyezkedik el a telken, a pinceszinten és a földszinten teljesen beépült az építési terület, az emeleti szinteken két kis belső udvar lett kialakítva. A tervezett épület 3 pinceszintes + földszint + 7 emeletes, magastetős kialakítású. Így sem a jelenlegi beépítési előírásoknak (75 % max. beépíthetőség), sem a jelenleg előírt szintterületi mutatónak nem tudunk megfelelni (majd négyszerese a megengedettnek).

Az épület építménymagassága 24,41 m. A tervezett állapotban a gépészeti felépítmény alapterületét növelni kellett, mert a szellőztetésre és szellőzésre vonatkozó jogszabályok nagyobb felületet írnak elő, így a meglévő építménymagasság mértéke a felépítmény miatt kis mértékben megnövekedett (már a meglévő is 1,5 m-rel meghaladta a jelenlegi max. építménymagasságot).

A pinceszinten kialakított parkoló helyek, a mai előírásoknak egyáltalán nem felelnek meg a pillérek, és vasbeton falak elhelyezkedése miatt (fordulási ívek, parkoló helyek nagysága). A mai jogszabályok betartásával, egy darab autót sem tudunk elhelyezni egy kb 210 m2-es szinten. Itt jól jött az építéshatóság pozitív hozzáállása, így 1 pinceszinten 7 kocsit el tudtunk helyezni.

A telek jelenleg zöldfelülettel nem rendelkezik. A tervezett állapotban, a belső udvarokban kis belső kertek kialakításával igyekeztünk javítani ezen.

Az engedélyeztetés során be kellett szereznünk az útbeható engedélyt (ilyen annak idején nem kellett). Először is mivel 1 db gépkocsi lifttel lehet lejutni a pincei parkoló szintekre, így szükség volt az utcán egy parkoló helyet megváltani, és bérelni, melyen az épületbe lejutni akaró autós megvárja, amíg megérkezik a lift. Ehhez a vagyongazdálkodási bizottság hozzájárulása kellett. Ezek után kerülhetett sor a kerületi közútkezelői hozzájárulás beszerzésére, melyet a fővárosi közútkezelői és forgalomtechnikai hozzájárulás követett. A szépséghibája az ezeknek a hozzájárulásoknak, hogy csak 1 évig érvényesek.

Azt gondoltam, hogy mivel a lifteket körülvevő vasbeton szerkezet elkészült, a liftek engedélyeztetése gyerekjáték lesz. Sajnos a legnagyobb gondot ezek beszerzése okozta. Az engedélyező szerveknél történt egyeztetés első félórájában úgy látszott, hogy teljesen szét kell verni az épületet.

Kezdődött ott, hogy hiába van meg az épület szerkezete, szerintük ez nem egy meglévő épület, mert még nem rendelkezik használatbavételi engedéllyel, így az új épületre vonatkozó jogszabályok érvényesek rá. Véleményük szerint így kell egy személy lift, egy teher lift, és 2 db autó lift. Egy óra érvelés, jogszabály elemzés után megállapították, hogy a megépült hely elég egy olyan liftnek, ami teher és személyliftként is működik egyben. Második óra győzködés és vitatkozás után már elég lesz egy autólift, de az csak a földszinten és a -3 pinceszinten állhat meg (a maradék két pinceszinten nem állhat meg).

Rákérdeztünk, ha meglévő, használatbavételi engedéllyel rendelkező épület lenne, akkor megállhatna az autólift minden szinten. A válasz igen volt.

Így kénytelenek voltunk a ’gombhoz a kabátot’ elvet követni. Mi a parkoló helyek mennyiségéhez igazítottuk a funkciót. Tervezési program és tervek átgondolása (szintenként egy lakás) és tervek átrajzolása, úgy, hogy később, ha már van használati, és lehet lift engedélyt szerezni több szinten való megállásra, minél egyszerűbben át lehessen alakítani (természetesen új építési eljárás keretén belül).

A tűzoltóság miután megértette, hogy az épület szerkezete már készen van, és ezt fotókkal is bizonyítottuk, már sokkal kompromisszumképesebb volt. Egy egyeztetés alkalmával meg lehetett beszélni a gondokat. A szakhatósági állásfoglalás már kicsit lassabban született meg (első körben emberhiány miatt 4 hónapig készült), de kiadták.

A többi szakhatóság (Mérésügy, ÁNTSZ, Környezetvédelem, Élelmiszerlánc-biztonsági és Állategészségügyi Igazgatóság) simán kiadta a hozzájárulását.

Az építéshatóság a terveket több körben átnézte, több egyeztetés alkalmával született meg a végelegesnek tűnő hiánypótlás, melynek kiemelkedő gyöngyszemei a következők:

– Írásos kéményseprő szakvélemény

– A szomszédos épületek kéményeit felül kell vizsgáltatni a FŐKÉTÜSZ-szel, hogy elég magasak-e és, hogy melyiket kell megmagasítani, és ezt a vizsgálatot be kell adni az engedélyezési tervhez (az eltelt 20 év alatt, eddig senkit nem zavart, hogy nem elég magasak a kémények). Cirka 15 m-es körben 60-80 kémény van. Ráadásul a szomszédok eléggé óckodnak a vizsgálattól, kicsit talán joggal is, mert ha kiderül, hogy már most nem elég magasak a kémények és hogy nincsenek túl jó állapotban, akkor kötelezik őket a magasításra és a javításra. Ez jó sok pénzbe kerülhet a társasházaknak.

– A földszintre sikerült betuszkolni egy kis büfét, ehhez vagyonbiztonsági dokumentációt kell írni. Megjegyzem az elmúlt 20 év alatt még soha nem kellett ilyet írnom.

– Az első emelet feletti belső udvarban lévő kis zöldtetőkre (2*21 m2 alapterületű), kertész által készített kertészeti tervet kérnek.

A fentiek alapján kiderül, hogy aki ilyet építtetőként, tervezőként, engedélyeztetést lebonyolítóként bevállal annak ’fel kell kötni a gatyáját’.