Telek keresés címen újraindítottuk a 2008-as sorozat-unkat. A múlt héten a meglévő épületek (beépített telkek) vásárlás utáni átalakításával, felújításával foglalkozunk.

A mostani és az ezt követő cikkeinkben azoknak szeretnénk tanácsokat adni, akik üres telket keresnek elképzeléseinek megvalósításához. Igyekszünk az építési előírásokra a kiszemelt telek adottságaira koncentrálni.

Mivel az elmúlt évtizedekben jelentős volt a lakásépítés, Magyarországon pedig európai léptékkel mérve is arányaiban túl sok családi ház épült, az egyébként már régen beépített környékű, megvásárolható üres telkek száma meglehetősen korlátozott. Azért fogalmazok így, mert a települések újabb és újabb területeket szabadítanak fel építési területté és általában lakópark néven kezdik árusitani a közművekkel, útcsatlakozással kialakított üres telkeket. Az előzőek között igen sok a nehezen beépíthető telek (sokuk nem véletlenül nem kelt az elmúlt évtizedekben), ezeknél nem ritka a jelentős lejtés, az utca felőli nehézkes megközelítés, a közművek megoldatlansága vagy csak bonyolult bekötése (pl messze van a gázvezeték vagy átemelő kell a szennyviznek).

A kiparcellázott telkek esetén – legalábbis az elején – fennáll a választás lehetősége, ráadásul a telkek jelentős része hasonló adottságú és méretű, azonos építési előírásokkal. Van egy speciális építési terület, ami átmenet a kettő között, ezek a korábban kiskerteknek, szőlőknek fenntartott hétvégi házas telkek, amiket a tulajdonosaik elkezdtek állandó ottartózkodásra átalakítani és a tömeges igények nyomán a települések átsoroltak normál építési területté. Ilyen telkek találhatóak pl. Pécsen is a hegyoldalban, nem kevés gondot okozva a járhatatlan utakkal, a nehézgépjárművekkel (pl. betonmixer-rel) megközelíthetetlen telkekkel, részleges közművesítéssel. E területekre általában speciális beépítési szabályokat alkotnak a települések.

Nézzük végig – egy-egy fontosabb témának külön-külön cikket szentelve – melyek a legfontosabb építési előírások?

Előkert

A méretét a helyi építési előírások határozzák meg. Zártsorú, városias beépítésnél az előkert lehet akár 0 méter is természetesen, de a legtöbb esetben minumum 5 méter, amiből az következik, hogy mivel legtöbbször csak a minimumát határozzák meg, ténylegesen lehet ennél jelentősen több is, ha pl. valami speciális ok ezt indokolja (szomszédok, belátás, benapozás…stb). A helyi építési szabályzat meghatározhat kötelező építési vonalat, amitől nem lehet eltérni. Ezt indokolhatja utcaképi megfontolás, de sokszor előfordul utcák rendezése, szélesítése kapcsán is, ahogy pl. a fent említett korábbi szőlőskertek keskeny utcáinál pl. az utcaszélesítés miatt a település kisajátítással számol, így ez érintheti nemcsak a beépíthetőséget, de az előkertet is.

a piros vonal jelzi a kötelező beépítési vonalat a zöld sraffozás a be nem építhető területet (védett erdő)

Oldalkert

Az oldalkert méretét is a helyi szabályozás állapítja meg – ami szabadonálló beépítésnél általában min. 3 méter – de a méretezésénél, az előírásokon túl figyelembe kell venni a meglévő adottságokat is. Ez akkor lehet fontos, ha a szomszédos telek tulajdonosa pl. nem szabályosan építette meg a házát és így az előírtnál kisebb oldalkertet hagyott el. Ez esetben a később építkező (építési) jogai sajnálatosan csorbát szenvednek, mivel ilyenkor nem használhatja ki az oldalkert méretét, mert új épület pl. a tűztávolsági előírásoknak nem felelne meg. Ha nem is sokszor, de magam is találkoztam ilyen esettel és bizony volt, hogy emiatt 1 m-rel keskenyebb épületet tudott csak a később építkező építeni, mint amit építhetett volna.

Az oldalkert mérete a beépítési módnál válik igazán fontossá, hiszen pl. az oldalhatáros módnál ez 0 métert jelent (a beépítési módokról a következő részben lesz szó).

Hátsókert

A hátsókert mérete általában minimum 6 m, ami a legtöbb esetben ennél (jóval) többre adódik, de egy hosszú telek esetében korlátozhatják a telkek beépítését, ha az pl. védett erdővel határos. Ilyen esetben meghatározzák, a telek mekkora része vehető figyelembe a beépítés szempontjából (pl. beépítettség, hátsókert). Nem ritka, ha egy hosszú teleknél a hátsókert mérete akár min. 40-50 m, de mert pl. védett erdővel határos vagy más ok miatt védőtávolságot kell betartani ez a távolság csak csökkentve vehető figyelembe.

az OTÉK vonatkozó elő-, oldal- és hátsókert előírásai

35. § (1)102 Építési határvonalra helyezett épületrész esetén az építési határvonalra a végleges külső (vakolt vagy burkolt) felületnek kell kerülnie. Az előírt legkisebb elő-, és oldalkert méretén belül épületrész – az 1,0 m-nél nem nagyobb kiállású eresz, 0,6 m-nél nem nagyobb kiállású angolakna és alaptest, valamint az építmény alagsori vagy pinceszinti megközelítését biztosító lépcső vagy lejtő és annak támfala, továbbá a (8)-(9) bekezdésben és a helyi építési szabályzatban foglaltak kivételével – nem állhat.

(2)103 Az előkert legkisebb mélységét a helyi építési szabályzat állapítja meg, ennek hiányában a kialakult állapotnak megfelelő vagy 5,0 m.

(3) Az oldalkert legkisebb szélességét a helyi építési szabályzat állapítja meg, ha a szabályzat erről nem rendelkezik, akkor az a kialakult állapotnak megfelelő, ennek hiányában nem lehet kisebb:104

• a) szabadon álló és ikresen csatlakozó beépítési mód esetén a 36. § (2) bekezdése szerint meghatározott legkisebb távolság felénél,
• b)105 oldalhatáron álló beépítési mód esetén 4 m-nél,
• c)106

(4)107 A hátsókert legkisebb mélységét a helyi építési szabályzat állapítja meg, ha a szabályzat erről nem rendelkezik, akkor az a kialakult állapotnak megfelelő, ennek hiányában nem lehet kisebb:

• – sem 6,0 m-nél,
• – sem az épület hátsókertre néző tényleges beépítési magasságának mértékénél.

(5) A saroktelek elő- és oldalkertnek nem minősülő részén a hátsókertre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni.

(6)108 Az elő- és oldalkert előírt legkisebb méretén belül nem lehet:

• – növénytermesztés céljára szolgáló kerti növényház (üvegház), fóliasátor,
• – tisztítómezővel ellátott oldómedencés műtárgy,
• – árnyékszék,
• – kemence, húsfüstölő,
• – állatkifutó,
• – trágyatároló, komposztáló, továbbá
• – siló, nem terepszint alatti vagy terepszint alatti fedetlen kialakítású ömlesztett anyag-, folyadék- vagy gáztároló.

(7)109 A hátsókert előírt legkisebb méretén belül – a szükséges védőtávolságok megtartásával – valamennyi melléképítmény, továbbá mosókonyha, nyárikonyha, gépkocsi és egyéb tároló épület elhelyezhető. Növényházat (üvegházat), fóliasátrat a 31. § rendelkezéseinek keretei között – helyi építési szabályzat és szabályozási terv eltérő rendelkezése hiányában – a teleknek a szomszédos telekkel közös határától legalább 1,50 m távolságra szabad elhelyezni.110

(8)111 Az épületek utólagos hőszigetelése és homlokzatburkolása az elő-, oldal- és hátsókert méretét, valamint a telek homlokvonalára kiépített épület esetében a közterületet csökkentheti. A telek beépítettsége ennek megfelelően eltérhet az övezetre előírt megengedett legnagyobb beépítettség mértékétől.

(9)112 Építési határvonalon kívülre eső épületrész

• a) az előkertbe a legalább 5,0 m-es előkertméret,
• b) a telek közterületi homlokvonalára helyezett épületeken a közterület fölé – a 39. § (1) bekezdésében foglaltakat is figyelembe véve – a legalább 12 m szélességgel szabályozott közterület,
• c) az oldalkertbe – legfeljebb 1,0 m-es benyúlással – a legalább 4,0 m-es oldalkert méret esetében létesíthető.

(10)113 A (9) bekezdés szerinti túlnyúló épületrész hossza legfeljebb az adott teljes épület homlokzathosszának 4/5-e, legnagyobb szélessége (kiugrása) legfeljebb 1,0 m lehet. Az épületkiugrás a szomszédos telek határától legalább a kiugrás másfélszeresének megfelelő, de legalább 1,0 m távolságra lehet.