Telek keresés címen volt már egy kisebb sorozat 2008-ban itt a kooseptar.hu-n. Akkor az ingatlanvásárlás legfontosabb változatait vettük végig, mire figyeljünk, ha meglévő házat veszünk, amit esetleg át kellene építenünk, vagy mi a helyzet, ha olyan telket veszünk, amin elbontandó épület található.

Fontos különbség, hogy valaki egy házat vesz telekkel és a házat szeretné a maga képére fortmálni (vagy egyszerűen csak mindjárt beköltözni) vagy telket keres elképzeléseinek megvalósításához. E két szándék más és más megközelítést eredményezhet.

A mostani cikkünkben elsősorban a meglévő épületek (beépített telkek) vásárlás utáni átalakításával, felújításával foglalkozunk.

A témának az ad aktualitást, hogy az utóbbi időben többen is felkértek, hogy vásárlás előtt véleményezzem a vásárolandó üres vagy éppen beépített telküket. Volt olyan eset, ahol már az utolsó pillanatban kellett közbelépni, mivel az elképzelt funkcó a pincei padló olyan süllyesztésével járt volna együtt, ami már csak utólagos alapaláfalazással lehetett volna megoldani. Mivel ez korántsem egy egyszerű és olcsó mulatság, alapfeltárást és egy egy egyszerűsített statikai szakvélemény mellett egy előzetes árajánlatkérést is eredményezett. Az eredmény borítékolható volt, a szakaszos aláfalazás cca. 5 milliós költsége ráébresztette a leendő tulajdonost, hogy ha foglalót is fizetett a házért, érdemesebb még most elállni az egész vásárlástól, mintsem vállalni egy igen komoly plusz terhet.

Ezen kívül persze még számos olyan építtetői ötlet felmerülhet (kiváltások, hozzáépítések…), ami építész/statikus véleményétől függhet és ami, ha nem oldható meg gazdaságosan vagy műszakilag korrekten, akkor adott esetben meg is hiusíthat egy esetleges ingatlanvásárlást.

Talán az ilyen fenti példák is eredményezhetik is, hogy legközelebb még a foglaló előtt kikérik egy építész véleményét.

A téma tehát korántsem elhanyagolható, mi több, a jó telkek elfogytával egyre nehezebb jó telket találni, így aki nincs kellően felvértezve előzetes jótanácsokkal, könnyen beleszaladhat olyan ingatlanba, ami csak a gondokat fogja szülni. Ez a veszély beépített telkek esetében fokozottan fennáll.

A meglévő épület vásárlása esetén – persze csak akkor, ha meg akarjuk azt tartani – a legfontosabb azt eldönteni, hogy MIÉRT is akarjuk megtartani, pláne átalakítani, bővíteni, emeletet ráépíteni vagy csak egy részét megtartani?

Minden döntésünknek anyagi következménye van és ez nem is kicsi. A kooseptar.hu-n már sokszor elhangzott, hogy pusztán a falaiért kár megvenni egy házat, mert manapság a végösszegből már 10%-ot sem éri el a falazat költséghányada. A meglévő falazat viszont érthetően számos korlátot szabhat az alaprajz szabadabb kialakításához, mi több a ok utólagos nyíláskivágás, szélesítés miatt akár drágább is lehet, mint teljesen újat építeni. Sok ház esetében nincs megoldva a falak, padlók viszszigetelése, amik csak bonyoltan és drágán pótolhatóak.

Lehet persze jó oldala is, hiszen pl. egy régen felépült, de a mai beépítési előírásoknak már nem megfelelő (vagyis túlépített) beépítés a korszerűsítés után is megmaradhat, míg egy új épület esetén csak korlátozottabb beépítési lehetőségek lennének.

A meglévő épület esetén – ha azt nem az utóbbi 5-8 évben építették – akkor problémás lehet a tetőszerkezet is vagy pl. a tetőfedés anyaga (pl. a régi azbeszt tartalmú palafedés, aminek már a bontása is engedélyhez és jelentős veszélyes hulladék lerakóhelyi díjjal terhelt. Kiválóan bírják viszont pl. a legalább 25 éve nálunk is jelenlévő Bramac cserepek. Ha szabályosan tették fel, ma sem igényelnek semmiféle felújítást, így aki anno ezt választott, jól döntött.

A 15-20 éves házak falszerkezete egészen biztosan nem felel meg a még oly laza energetikai előírásoknak sem, főleg nem a reálisan megcélzandó határértékeknek, ergo hőszigetelni kell. A régi házak tele vannak hőhidakkal, amiket fontos feltárni és megoldani. Hasonlóképpne problémásak lehetnek a nyílászárók is, hiszen egy 15-20 éves házban ritkaság a korszerű nyílászáró.

20 év után már igencsak feltárandók és sok esetben cserélendők a közművek alap és ágvezetékei is, nem is szólva a fűtési rendszer korszerűbbé tételéről. Egy új fürdőszoba, egy WC vagy egy konyha (csempézéssel, szaniterekkel, szerelványekkel) lényegében egy új építésnek felel meg, ahol a „meglévőség” sokkal inkább hátrány. Ma minden az energiaracionalizálásról szól, így egy meglévő régi házban nem sok minden maradhat, amihez nem kell hozzányúlni.

És akkor még nem építettünk hozzá egyetlen m2-t sem a házhoz, csak megpróbáltuk LAKHATÓVÁ tenni.

A meglévő épület korszerűsitésével járó bonyodalmak, kényelmetlenségek és anyagi kockázatok persze lehetnek nagyon is vállalhatóak, hiszen míg beépítendő üres telkeket ma már csak jószerivel vagy csak nagyon drágán vagy már csak a településközponttól távol lehet találni, addig a meglévő-megmaradó épületekkel beépített telkek száma sokkal nagyobb, igaz sokkal többet is kérhetnek érte. Cserébe viszont válogathatunk a számunkra szóbajöhető területek közül (közel a rokonság, az iskola, a munkahely, tömegközlekedés, zöld terület, „jó környék”, stb …).

Aki számára viszont a fentiek kevésbé fontosak és vállalják a nagyobb távolságot, a több utazást, azok a városok körzetében – kisebb falvakban – már elképesztően olcsón is megkaphatnak meglévő épületeket, ráadásul nem is kicsiket, sokszor számos gazdasági épülettel, nagy telekkel.

Az új ház építése kontra meglévő ház korszerűsítése vitában fontos érv a jelenlegi piaci trend, ami leginkább a vásárlóknak kedvez, hiszen nagyon leestek a lakásárak, ahogy erről az Index-en is olvasni:

„… 2013 első hat hónapjában a forgalom a 2011 első félévében tapasztalt, közel 42 ezres szintet idézi, de a többi lakáspiaci mutató továbbra is romlik. A teljes árengedmény mértéke az idei első félévben átlépte a 14 százalékos szintet, az értékesítési idők pedig a 2012-ben tapasztalt stagnálás után ismét növekedtek.

Továbbra is jellemzően az 50-60 négyzetméteres lakásokat vásároljuk, ugyanakkor az árak szinte minden ingatlantípus esetében alacsonyabbak voltak január-július hónapokban, az előző év azonos időszakához viszonyítva – derül ki az Otthon Centrum legfrissebb Lakáspiaci Tanácsadójából. Az OC szerint a mostani 90 ezres helyett az „egészséges”, évi 160-170 ezres lakás tranzakció számra még éveket kell várnunk.

Kis lakásokat veszünk

A fővárosban a 11 és 17 milliós, keleten a 8 milliós, nyugaton a 7 és 12 millió forintos áron kínált használt téglalakások voltak a legkeresettebbek. Árkategóriától függetlenül, minden területen az 50 és 60 négyzetméter közötti lakások voltak a legnépszerűbbek. Budapesten a legkeresettebb panellakásokat 10 millió forintos áron kínálták, keleten a 8 milliós, nyugaton a 7 és 8 millió közötti lakások iránt volt a legtöbb kereslet. A panellakásoknál is az 50 és 60 négyzetméteres lakások a legkeresettebbek.

A legszínesebb kép a téglaépítésű házak piacán látható, a többi ingatlantípushoz képest itt sokkal szélesebb sávon oszlik meg a kereslet. A fővárosban a legtöbb kereső a 14, 20, valamint 30 millió forintért kínált házakra jelentkezett. Az agglomerációban a 16, 20 illetve 25 milliós házak voltak a legnépszerűbbek. Keleten a 7 és 13 milliós, nyugaton a 15 milliós házak jelentették a slágert …”